Jak napisać Aneks do umowy najmu Zmiana właściciela? WZÓR

Czym jest aneks do umowy najmu zmiana właściciela? Sprzedaż nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela, lub jego śmierć – a jednocześnie wynajmującego mieszkanie – nie powoduje ustania stosunku najmu. Oznacza to, że umowa najmu nadal obowiązuje, zamienia się jedynie podmiot po stronie wynajmującego.

W jego miejsce automatycznie wstępuje nowy właściciel nieruchomości, który przejmuje jednocześnie wszystkie jego prawa i obowiązki, wynikające z treści umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Wstęp

aneks-do-umowy-najmu-zmiana-wlasciciela-wzor-pdf-doc-przykladW takiej sytuacji nie jest wymagane sporządzanie nowej umowy. Wystarczy odpowiednio sformułowany aneks do umowy najmu zmiana właściciela i zawrzeć w nim nowe dane właściciela nieruchomości. Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego aneksu, przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór aneksu, który pobierzesz poniżej:

Aneks do umowy najmu zmiana właściciela wzór

aneks-do-umowy-najmu-zmiana-wlasciciela-wzor-pdf-doc-przyklad

Aneks do umowy najmu zmiana właściciela wzór

Czym jest aneks do umowy?

Aneks do umowy najmu mieszkania to dokument, który pozwala usuwać, modyfikować i dodawać do tej umowy nowe postanowienia. Znajduje zastosowanie na przykład w sytuacji, kiedy strony chcą przedłużyć czas trwania umowy, zmienić stawkę opłat czynszowych, czy wreszcie zmienić jeden z podmiotów. 

Warto podkreślić jednak, że w przypadku zbycia nieruchomości i zmiany jej właściciela, nie jest wymagana ani nowa umowa najmu, ani aneks do umowy – zmiana podmiotu w stosunku najmu przebiega automatycznie.

Strony mogą jednak sporządzić aneks do umowy najmu zmiana wynajmującego po to, aby uporządkować warunki wynajmu. ”Odświeżenie” treści zawartego przedtem kontraktu pozwoli obydwu stronom zachować większe poczucie bezpieczeństwa.

Aneks do umowy o wynajem mieszkania powinien zawierać określone elementy, odnoszące się do treści zmienianej umowy.

Dokument musi informować o:

  • dacie i miejscu sporządzenia,
  • stronach stosunku prawnego – najemca i wynajmujący,
  • przedmiocie umowy, czyli wynajmowanym mieszkaniu/pokoju,
  • wprowadzanych zmianach,
  • terminie obowiązywania wprowadzonych zmian.

Najważniejszą częścią takiego pisma jest dokładne wskazanie, które zapisy oryginalnej umowy podlegają zmianie i precyzyjne opisanie, na czym te modyfikacje polegają.

Aby zrobić to prawidłowo, należy przytoczyć każdy zmieniany paragraf i określić, w jaki sposób ulega on aktualizacji.

W przypadku, kiedy celem sporządzenia aneksu jest formalna zmiana wynajmującego w trakcie trwania dotychczasowej umowy najmu lokalu mieszkalnego, trzeba więc w pierwszej kolejności przypomnieć, kto zawarł umowę najmu jako wynajmujący i przedstawić dane nowego właściciela nieruchomości jako bieżącego wynajmującego. 

Aneks do umowy może wprowadzać jednocześnie kilka zmian, a ilość takich aktualizacji dla jednego dokumentu jest nieograniczona. Pismo należy dołączyć jednak do oryginalnej umowy jako jej nieodłączną część. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez nowego właściciela

Należy podkreślić, że aneks do umowy najmu po śmierci wynajmującego lub po sprzedaży nieruchomości to końcowa forma negocjacji i porozumienia pomiędzy nowym wynajmującym a najemcą.

Oznacza to, że taki dokument sporządza się tylko wtedy, kiedy obie strony wyrażają taką wolę i chcą nadal kontynuować stosunek najmu.

Co natomiast w sytuacji, kiedy jedna z nich zechce wypowiedzieć umowę najmu po zmianie właściciela nieruchomości?

Jak czytamy w artykule 678. Kodeksu cywilnego:

§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

Oznacza to, że obie strony mogą wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony w dowolnym czasie z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Takie prawo przysługuje przede wszystkim wynajmującemu oraz jedynie w określonych przypadkach.

Zgodnie z przepisami, właściciel nieruchomości może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

  • używa lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem lub sprzeczny z umową, a tym samym dopuszcza do powstania szkód w lokalu, niszczy urządzenia wspólne, wykracza przeciwko porządkowi domowemu,
  • zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za lokal co najmniej za trzy pełne okresy płatności (w tym przypadku wymagane jest wezwanie do uregulowania należności z dodatkowym miesięcznym terminem),
  • wynajmuje, podnajmuje lub oddaje do bezpłatnego używania lokal, bądź jego część bez pisemnej zgody właściciela. 

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Przepisy mówią także o wypowiedzeniu umowy najmu zawartej na czas oznaczony. W takich przypadkach z reguły przedterminowe rozwiązanie umowy najmu nie jest możliwe, o ile strony nie umieściły stosownych zapisów w zawartym między sobą kontrakcie.

Przepisy szczegółowe odnoszące się do tematu zmiany właściciela nieruchomości mówią także o warunku zachowania formy pisemnej umowy najmu oraz o tak zwanej dacie pewnej.

Umowa z datą pewną to dokument z urzędowym poświadczeniem daty, który sprawia, że jest ona skuteczna także wobec nabywcy – wynajmujący nie może wykorzystać faktu zbycia nieruchomości, aby wypowiedzieć umowę najmu. 

Umowa najmu ma datę pewną, jeśli:

  • stwierdzono dokonanie czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, 
  • umieszczono na obejmującym czynność dokumencie wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego lub przez notariusza,
  • opatrzono dokument kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

Nabywca nieruchomości rzeczy najętej nie może również wypowiedzieć umowy najmu lokalu mieszkalnego na podstawie wyżej wymienionego artykułu Kodeksu cywilnego (678 k.c.), gdy najem nieruchomości został wpisany do księgi wieczystej nieruchomości.

Zmiana wynajmującego a kaucja przy najmie lokalu

Zmiana właściciela nieruchomości i jego wstąpienie w rolę wynajmującego mogą być dla najemcy źródłem wątpliwości co do tego, kto powinien zwrócić mu wpłaconą przy zawieraniu umowy najmu kaucję zwrotną.

Zgodnie z postanowieniami artykułu 678 KC, nowy właściciel, co prawda, wstępuje w stosunek najmu w miejsce poprzedniego wynajmującego, ale nie można kierować do niego roszczeń powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu.

Aby doszło do przejścia obowiązku zwrotu kaucji ze zbywcy na nabywcę, konieczne jest podjęcie dodatkowych czynności prawnych pomiędzy tymi osobami. Koniec końców, najemca, który chciałby uzyskać takie środki, powinien domagać się zwrotu kaucji od poprzedniego właściciela nieruchomości. 

Podsumowanie

Aneks do umowy najmu dotyczy najmu lokali mieszkalnych jak i użytkowych. Warto przywołać tu bardzo ważny przepis, jakim jest Art. 692 Kodeksu cywilnego:

Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.

Podobne:

O Redakcja 323 artykuły
Redakcja portalu TBS24.pl Na bieżąco monitorujemy inwestycje TBS związane z nowo budowanymi mieszkaniami, informując o nich naszych użytkowników, którzy wykupili dostęp do strefy VIP. Osoby mające dostęp do najnowszych inwestycji mają tę przewagę, że szybciej dowiedzą się o możliwości aplikowania o mieszkanie, zwiększając tym samym szanse na otrzymanie mieszkania z zasobów TBS. Adres e-mail: kontakt@tbs24.pl