Co to jest TBS? plusy i minusy, dla kogo, ile kosztuje [PORADNIK]

Czym jest i na czym polega system TBS? TBS, czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego to rozwiązanie dla osób niezamożnych lub średniozamożnych, które z pewnych przyczyn nie mogą kupić własnego mieszkania, a pragną zamieszkać w nowym, pachnącym świeżością mieszkaniu, gdzie czynsz nie jest tak wysoki, jak na wolnym rynku najmu.

Dlaczego kupno własnego mieszkania miałoby nie być możliwe?

  • słaba zdolność kredytowa lub zła historia kredytowa uniemożliwiająca zaciągnięcie kredytu,
  • wygórowane i wciąż rosnące ceny mieszkań na rynku wtórnym jak i pierwotnym,
  • wysoki i z każdym rokiem coraz wyższy wkład własny w przypadku starań o kredyt hipoteczny,
  • ogromne, często aż drakońskie odsetki kredytowe i rosnące prowizje banków,
  • możliwy w przyszłości spadek wartości mieszkania [nadmuchana bańka mieszkaniowa],
  • konieczność zaciągnięcia dożywotniego kredytu i życie z długiem nawet przez np. 25-30 lat,
  • niestabilny rynek pracy związany z wirusem COVID-19,
  • coraz więcej formalności i coraz trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych,
  • niestabilny WIBOR, który jest podstawą do ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych.

w2TBS-y, czyli gminne spółki – budują mieszkania czynszowe i wynajmują je lokatorom po obniżonym czynszu. TBS-y nie mogłyby funkcjonować bez pomocy Krajowego Funduszu Mieszkaniowego utworzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2019 r. poz. 2195), w ramach tzw. nowego ładu mieszkaniowego.

Fundusz ten udziela Towarzystwom Budownictwa Społecznego preferencyjnych kredytów, które umożliwiają budowę nowych mieszkań jak najtańszym kosztem.

jak-sie-starac-o-mieszkanie-tbs

Czy całość wkładu muszą wnieść przyszli najemcy?

Oczywiście, że nie. Udziałowcem w TBS-ach może być także gmina. Dzięki takiemu posunięciu samorząd gminny ma do swojej dyspozycji więcej lokali mieszkalnych.

Jak to wygląda w praktyce? Najemca, którym może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna zawiera umowę Towarzystwem Budownictwa Społecznego.

Kolejnym krokiem jest wpłata 10 lub 15% kosztów budowy, tzw. cesja partycypacji. Następnie najemca otrzymuje klucze do mieszkania i może z niego korzystać zgodnie z regulaminem obowiązującym w danym TBS-ie. Nowy najemca może także wskazać osoby uprawnione do korzystania z tego lokalu.

wwA co z wkładem własnym (partycypacja), gdy najemca chce zrezygnować z wynajmowania mieszkania? w takim przypadku wkład jest w całości zwracany, a TBS ma rok na zwrot całej wpłaconej przez najemcę kwoty.

Zalety wynajmu mieszkania z TBS-u

co-to-jest-tbs

Wynajem mieszkania z TBS-u ma sporo zalet. Przede wszystkim wysokość wkładu własnego (partycypacja) do TBS-u jest o wiele niższa niż koszty kredytu hipotecznego. Drugą zaletą są formalności, jakich musi dopełnić najemca. Jest ich zaledwie kilka (więcej onformacji znajdziesz w e-book-u) i nie są zbyt skomplikowane, tak jak w przypadku starań o kredyt hipoteczny.

Jakie warunki musi spełniać przyszły najemca?

edPo pierwsze musi na stałe zamieszkiwać w danej gminie, w której znajduje się mieszkanie TBS. Ponadto najemca nie może przekroczyć pewnego poziomu zarobków, a także nie może posiadać innego mieszkania. Musi także mieć stałe zatrudnienie na terenie gminy, w której znajdują się mieszkania TBS.

Tanio, bezpiecznie i pod klucz

gyMieszkanie w TBS-ach można wynajmować przez wiele lat. Najemca ma duży komfort, bo nie musi się obawiać, że właściciel mieszkania niespodziewanie zerwie umowę najmu z 30-dniowym terminem wypowiedzenia – w mieszkaniach TBS nie ma takiej możliwości.

Koniecznie sprawdź  TBS Chełm oddaje kolejne mieszkania na ul. Synów Pułku

 

wedNiektórzy najemcy skarżą się na wysoki czynsz w TBS-ach… Faktycznie jest on dość wysoki, ale jego rolą jest spłata kredytu, jaki TBS zaciągnął w BGK na budowę tych mieszkań. Co więcej, wysokość takiego czynszu jest niższa niż rata kredytu hipotecznego.

Kolejną zaletą mieszkań z TBS-u jest ich standard. Lokale oddawane są „pod klucz” i już następnego dnia po podpisaniu umowy najmu z TBS-em, lokator może się wprowadzać.

Zupełnie inaczej jest z mieszkaniami od dewelopera. Nabywca musi sam zadbać o końcowe wykończenie mieszkania, inwestując dodatkowe środki.

W przypadku TBS-wów koszty wykończenia mieszkań wliczone są w koszt czynszu. Co więcej, w nowych TBS-ach lokatorzy mogą sami zdecydować, jak będzie wyglądało ich przyszłe lokum.

Warto jeszcze zaznaczyć, że mieszkań TBS nie można odziedziczyć, ale można dostać w spadku prawo najmu… a więc prawo do zamieszkania w tym mieszkaniu.

Wady mieszkań TBS

Po pierwsze najemca nigdy nie stanie się właścicielem wynajmowanego mieszkania, w świetle obowiązujących przepisów mieszkania są i będą własnością Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Lokator nie ma prawa własności, a więc nie ma praw do dziedziczenia mieszkania. Jak już pialiśmy, potencjalni spadkobiercy w spadku mogą otrzymać jedynie prawo najmu mieszkania…

Najemca musi pracować na terenie gminy, w której znajduje się TBS. To dość archaiczne rozwiązanie, zwłaszcza w dzisiejszych czasach, kiedy od pracowników wymaga się dużej elastyczności i mobilności.

Kolejna kwestia to wysokość czynszu… środki te mają iść na spłatę kredytu, jaki TBS zaciągnął kiedyś na budowę mieszkań. Ale przecież spłata kredytu nie będzie trwała wiecznie… Czy po spłacie kredytu wysokość czynszu zostanie obniżona? tego niestety nikt nie wie do końca…

Kolejna wada to lokalizacja mieszkań i całych osiedli. TBS-y walczą o obniżenie kosztów budowy mieszkań, dlatego ich bloki często powstają w dość nieciekawych miejscach, w dzielnicach przemysłowych i na obrzeżach miast.

Istnieje też przepis, który mówi, że w przypadku wyraźnego wzrostu zarobków najemcy, TBS ma prawo odpowiednio podnieść czynsz.

To trochę kuriozalne, ale tak, TBS ma wgląd do naszych zarobków dzięki składanym co dwa lata przez nas oświadczeniom o zarobkach.

Ile kosztuje wynajem mieszkania w systemie TBS?

ssJak wcześnie wspominano, wkład przyszłych lokatorów wynosi od 10% do maksymalnie 30% wartości odtworzeniowej mieszkania. Do tego dochodzi wysokość czynszu. Wedle obecnie obowiązującego prawa czynsz w istniejących TBS-ach nie może przekroczyć w skali roku 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, a w tych, które dopiero powstaną – 5 proc.

Wysokość czynszu jest różna w różnych miastach. Oczywiście najdroższa jest Warszawa. Polska Izba Gospodarcza Towarzystw Budownictwa Społecznego podaje, że średni czynsz w Polsce waha się od 10 do 11 złotych za metr kwadratowy.

Czynsze w TBS-ach są wyższe niż w mieszkaniach komunalnych, ale też o wiele niższe od tych wolnorynkowych…

Partycypacja w TBS. Co to oznacza w praktyce?

wedwwwPartycypacja finansowa to wkład przyszłego najemcy w budowę mieszkania. Bez niego niemożliwe jest podpisanie umowy najmu lokalu. Aby uzyskać prawo do najmu, przyszły najemca musi podpisać umowę o partycypację z TBS. Taka umowa musi zostać podpisana jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji.

Koniecznie sprawdź  Rozmowy o przyszłości budownictwa społecznego

Kto może zostać partycypantem?

  • Osoba fizyczna,
  • Pracodawca, który chce zapewnić mieszkania służbowe swoim pracownikom,
  • Osoby prawne. W takim przypadku osoby prawne najczęściej przekazują prawo najmu osobom trzecim. Taką osobą trzecią może być fundacja bądź stowarzyszenie.
  • Powiat, gmina lub związek międzygminny. Gminy w ten sposób najczęściej chcą powiększyć zasób lokali w ich dyspozycji.

Prawo do wpłacania partycypacji przez inne osoby pozostawiono tylko osobom prawnym i pracodawcom. Kryteria przyznawania mieszkań TBS określa regulamin wewnętrzny towarzystwa.

Czy warto wynajmować mieszkania w TBS?

rrI tak i nie… W tej kwestii zdania są mocno podzielone. Jak wiadomo, posiadanie własnego M jest marzeniem większości Polaków. Jednak nie każdego stać na drogi kredyt hipoteczny. Co więcej, wiele osób boi się niemal dożywotniej umowy kredytowej z bankiem. W takim przypadku dobrym rozwiązaniem jest właśnie mieszkanie w TBS-ach.

Drugą zaletą jest niewielka kwota inwestycji. Aby partycypować w TBS, należy wpłacić około 10-15% wartości mieszkania, nie jest to mała kwota, ale ma się ona nijak do wysokości wkładu własnego przy kredycie hipotecznym i ogromnych odsetkach, jakie będziemy zmuszeni w związku z nim płacić.

Z drugiej strony mieszkanie własnościowe zawsze możemy sprzedać. Mogą je też odziedziczyć nasze dzieci. W przypadku TBS-ów nie ma takiej możliwości. Członkowie naszej rodziny otrzymają w spadku jedynie pierwszeństwo do najmu tego mieszkania.

Istotne są też liczne obostrzenia, jakie obowiązują najemców. Na przykład obowiązek pracy na terenie gminy, w której znajduje się nasz TBS. To zupełnie nielogiczne w dzisiejszych czasach… Pracownik jest niejako przywiązany do swojego miejsca pracy. Bardzo często przez to ma ograniczoną możliwość awansu i rozwoju zawodowego.

Kilka słów podsumowania…

wswsTBS to gminne spółki, które wznoszą budynki, tworząc całe osiedla mieszkań czynszowych o obniżonym czynszu, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności. Głównym celem TBS-ów nie jest zysk z prowadzonej działalności, a zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

wswsTBS-y to nie rozwiązanie dla każdego i z pewnością ma pewne wady. Ale bardzo często mieszkanie w TBS-ach jest naprawdę dobrym substytutem mieszkania własnościowego. Zwłaszcza dla osób, które są świadome, że nigdy nie dostaną kredytu hipotecznego, ze względu na złą historię kredytową bądź niską zdolność kredytową.

wswsWynajmowanie mieszkania TBS to także gwarancja niezmienności bowiem najemca ma pewność, że umowa najmu nigdy nie zostanie mu wypowiedziana. No i wysokość czynszu w TBS-ie jest w miarę stała, a nie jak w przypadku wynajmu na wolnym rynku, gdzie właściciel mieszkania z dnia na dzień może podnieść czynsz o dowolną kwotę lub wypowiedzieć umowę najmu mieszkania bez podania przyczyny…

wedweMieszkanie w systemie TBS, to rozwiązanie warte przemyślenia dla większości z nas… jeśli nie chcesz zaciągać kredytu na 30 lat i nie chcesz wiązać się z bankiem na całe życie, to już teraz masz szanse na zdobycie poradnika, który ułatwi Ci otrzymanie własnego M:

jak-sie-starac-o-mieszkanie-tbs

Wybrane specjalnie dla Ciebie:

Redakcja portalu TBS24.pl

10 komentarzy do Co to jest TBS? plusy i minusy, dla kogo, ile kosztuje [PORADNIK]

  1. Witam. Co w przypadku kiedy ktoś zamieszkuje na terenie miasta Gdańsk, ale nie pracuje, bo opiekuje się niepełnosprawnym dzieckiem i z tego tytułu otrzymuje świadczenie pielęgnacyjne? Czy jest ono traktowane jak zatrudnienie? Czy taka osoba już nie będzie brana pod uwagę bo nie spełnia warunków? Pozdrawiam

  2. Dla mnie mieszkanie w TBS było dobrym rozwiązaniem zaraz po studiach, gdy nie wiedziałam jeszcze, gdzie dokładnie znajdę prace i gdzie będę mieszkać. Czynsz w TBS jest wyższy niż we własnym M, jednak w porównaniu z cenami wynajmu mieszkań w Krakowie jest bardzo korzystny. Za cenę wynajmu pokoju w mieszkaniu wieloosobowych miałam z mężem całe mieszkanie 2 pokojowe. Moim zdaniem jest to dobra alternatywa do wynajmu

  3. Dokładnie masz rację ,zostaliśmy wydymani bez mydła.Mało tego remontujemy i podnosimy standard lokali i tak dalej wielkie G mamy.Przestrzegam nowych – nie idzcie tą drogą za 10-20 lat będziecie żałować i to na pewno!

  4. Witam, odstąpię partycypację tbs co to znaczy? szukamy mieszkania nowego do wynajęcia, zainteresowała nas opcja wynajmu mieszkania TBS. Nie wiemy tylko czym jest partycypacja i na czym polega odstąpienie jej? będę wdzięczna za szybką odpowiedź. Marta T.

    • TBS TO SPÓŁKA PANSTWOWA!!!!!
      A ile zarabiaja Prezesi TBS, dzięki czynszom TBS?
      SZOK.horendalne kwoty
      Panstwowy wyzysk obywateli,
      Spolka sama ustala sobie wynagrodzenia
      I dlatego czynsze tak wysokie

  5. Czyli w czynszu spłacamy kredyt mieszkania które nigdy nie będzie nasze. Obywatele za własne pieniądze budują państwu mieszkania.

  6. Art. 30 ustawy o wspieraniu niektórych form budownictwa, nakazuje wypowiedzenie umowy najmu gdy dochód na osobę w dwuosobowym gospodarstwie przekroczy 5000,- pln -cytat: „Art30 5c. W przypadku gdy najemca wykaże w trzech kolejnych deklaracjach dochody przekraczające wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2, 2a lub 3, w tym w trzeciej deklaracji dochody przekraczające o 50% wysokość określoną odpowiednio w ust. 1 pkt 2, 2a lub 3, towarzystwo wypowiada umowę najmu.”;

Komentowanie jest wyłączone.