Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej mieszkania WZÓR

Jak napisać odstąpienie od umowy rezerwacyjnej z deweloperem? Umowa rezerwacyjna na mieszkanie to obustronna deklaracja stron, zakładająca zawarcie w przyszłości umowy deweloperskiej.

Nabywca i deweloper decydują się na takie rozwiązanie, kiedy z jakichś powodów nie mogą zawrzeć w danym momencie umowy przedwstępnej, a jednak chcą zadeklarować chęć zawarcia jej w przyszłości. W zależności od zapisów umowy rezerwacyjnej, jej wypowiedzenie może mieć dla stron różne konsekwencje.

Wstęp

Jak więc wygląda odstąpienie od umowy rezerwacyjnej mieszkania deweloperskiego i jak napisać takie odstąpienie? Aby ułatwić Ci sporządzenie takiego pisma, przygotowaliśmy gotowy do wypełnienia wzór, który pobierzesz poniżej:

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej z deweloperem wzór

Jeśli jednak masz do czynienia nie z deweloperem, a ze zwykłym sprzedającym, w postaci np. osoby fizycznej i chcesz zrezygnować z umowy rezerwacyjnej, pobierz poniższy wzór:

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej mieszkania wzór

Czym jest umowa deweloperska?

Na początku warto wiedzieć, czym dokładnie jest umowa deweloperska, zatem jest to umowa, na podstawie której powstaje zobowiązanie dewelopera do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia tej nieruchomości na nabywcę, z którym podpisał umowę deweloperską.

Co ważne: wydanie nieruchomości następuje dopiero po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego!

A ponieważ budowa i oddanie mieszkania klientowi najczęściej trwa wiele wiele miesięcy, nabywca jak i deweloper podpisują umowy rezerwacyjne, które mają poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana w przepisach prawa, nie jest nawet opisana w ustawie deweloperskiej, a jej byt całkowicie opiera się o swobodę umów, zgodnie z poniższym zapisem:

Art. 353(1). Zasada swobody umów – Kodeks cywilny.

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Umowa rezerwacyjna i jej rodzaje

Jak sama nazwa wskazuje, umowa rezerwacyjna (umowa przedwstępna) stanowi formę pisemnej rezerwacji mieszkania, które – w przypadku umów z deweloperem – jeszcze nie powstało.

Ma ona na celu zagwarantowanie potencjalnemu nabywcy możliwości zakupu konkretnego lokalu i wymaga od dewelopera zabezpieczenia takiej nieruchomości jako przedmiotu przyszłej umowy deweloperskiej.

Rozróżniamy dwa rodzaje umów rezerwacyjnych:

• umowę rezerwacyjną mieszkania z elementami umowy przedwstępnej,
• umowę rezerwacyjną mieszkania bez elementów umowy przedwstępnej.

Pierwszy typ umowy rezerwacyjnej zawiera więcej szczegółowych ustaleń dotyczących zawarcia w przyszłości tak zwanej umowy przyrzeczonej. Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej z deweloperem w takim przypadku może mieć konsekwencje prawne.

Strony mają bowiem możliwość dochodzenia realizacji postanowień umowy nawet wbrew woli drugiego podmiotu, na drodze sądowej.

Oznacza to, że jeśli nabywca rozmyśli się i wypowie taką umowę, deweloper ma możliwość dochodzenia jej zawarcia pomimo braku woli drugiej strony.

Mniej wiążąca jest umowa rezerwacyjna mieszkania bez elementów umowy przedwstępnej. Rozwiązanie umowy rezerwacyjnej z deweloperem w takim przypadku nie wiąże się z żadnymi poważnymi konsekwencjami.

Może skutkować jednak nałożeniem na stronę zrywającą umowę kary umownej oraz przepadnięciem wpłaconej opłaty rezerwacyjnej lub zadatku na poczet rezerwacji mieszkania.

Podsumowując: w przypadku umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.

Kiedy wypowiedzenie umowy rezerwacyjnej z deweloperem wiąże się z kosztami?

Koszty odstąpienia od umowy rezerwacyjnej z deweloperem

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej mieszkania przez nabywcę z reguły wiąże się z przepadnięciem wpłaconej opłaty rezerwacyjnej. Wiele zależy jednak od zapisów danego kontraktu.

Umowa rezerwacyjna należy bowiem do tak zwanych umów nienazwanych i została skonstruowana na podstawie zasady swobody umów (Art. 353(1) Kodeks cywilny). Oznacza to, że strony umowy mają prawo dowolnie kształtować jej postanowienia, określając między innymi zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej czy naliczania kar umownych.

Co do zasady, prawo do odstąpienia od umowy rezerwacyjnej przysługuje obu stronom stosunku prawnego. Konsekwencje takiego działania zależą jednak od postanowień konkretnej umowy. Bardzo rzadko rozwiązanie stosunku prawnego z deweloperem nie rodzi po stronie nabywcy żadnych kosztów.

Dzieje się tak jedynie w przypadku, gdy:

• umowa rezerwacyjna nie zostanie zrealizowana z przyczyn niezależnych od nabywcy,
• do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z winy dewelopera,
• do zawarcia umowy nie dojdzie na skutek działania „siły wyższej”.

W takich okolicznościach odstąpienie od umowy rezerwacyjnej developerskiej nie powinno wiązać się z kosztami po stronie niedoszłego nabywcy – deweloper ma obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej. 

Podobny skutek wywrze również wygaśnięcie umowy rezerwacyjnej, która co do zasady, zawierana jest na czas określony. Jeśli po upływie tego czasu żadna ze stron nie będzie dochodziła zawarcia umowy deweloperskiej, stosunek prawny po prostu wygaśnie. Nabywca będzie mógł wnioskować wtedy o zwrot wpłaconej sumy.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej przysługuje nabywcy także w sytuacji, kiedy deweloper nie otrzyma na czas prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W takiej sytuacji niemożliwe jest bowiem zawarcie umowy deweloperskiej.

Jednocześnie są to przyczyny niezależne od stron, dlatego deweloper nie ma prawa zachować wpłaconej przez nabywcę opłaty z tytułu rezerwacji mieszkania.

Może natomiast dążyć do sporządzenia aneksu do umowy, który przedłuży czas trwania umowy rezerwacyjnej i pozwoli mu nadal starać się o pozwolenie na budowę.

Rozwiązanie umowy deweloperskiej

Nieco inaczej kształtują się zasady odstąpienia czy wypowiedzenia umowy deweloperskiej. W tym przypadku – w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej – obowiązują nie tylko zapisy samego dokumentu, ale również Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16. września 2011 r. 

Zgodnie z nimi odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę jest możliwe, gdy:

• deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego z wymaganymi załącznikami,
• prospekt informacyjny nie zawiera danych uwzględnionych w jego wzorze,  stanowiącym załącznik do ustawy,
• występuje niezgodność pomiędzy informacjami zawartymi w umowie deweloperskiej a prospekcie informacyjnym,
• umowa deweloperska nie określa wszystkich parametrów transakcji, między innymi brak jest podanej ceny mieszkania, powierzchni oraz układu pomieszczeń, czy położenia nieruchomości,
• brak jest przeniesienia prawa własności na nabywcę w określonym terminie.

Warto podkreślić, że w wymienionych okolicznościach nabywca może odstąpić od umowy zawartej z deweloperem w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Wyjątkiem jest sytuacja, w której deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w określonym terminie.

Wtedy nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi kolejne 120 dni na dokonanie czynności przeniesienia prawa własności. Dopiero później może odstąpić od umowy.

Wymieniona ustawa określa także okoliczności, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy deweloperskiej przez samego dewelopera. Zgodnie z przepisami przedsiębiorca ma prawo odstąpić od umowy w sytuacji, kiedy:

• nabywca nie zapłacił należnego świadczenia pieniężnego w określonej kwocie lub w terminie wyznaczonym w umowie rezerwacyjnej deweloperskiej,
• nabywca nie stawił się na odbiór lokalu,
• nabywca nie stawił się na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność.

Jeśli ma miejsce pierwsza z tych sytuacji, deweloper może wypowiedzieć umowę w ciągu 30 dni. W pozostałych przypadkach powinien on dwukrotnie (w odstępie czasowym co najmniej 60 dni) wezwać nabywcę do stawienia się po odbiór lokalu lub na podpisanie aktu notarialnego.

Podobne:

• Pismo do dewelopera o odszkodowanie za opóźnienie WZÓR
• Wzór pisma o usunięcie usterki przez DEWELOPERA
• Wniosek o przyspieszenie założenia księgi wieczystej WZÓR
• Pismo do inwestora o zapłatę podwykonawcy WZÓR
• Pismo o uprzątnięcie klatki schodowej i remont WZÓR
• Umowa sprzedaży działki ROD wzór umowy
• Umowa na remont dachu i wykonanie dachu WZÓR
• Zgłoszenie nieprawidłowości do nadzoru budowlanego WZÓR
• Urząd Skarbowy donos WZÓR na nielegalny wynajem mieszkania
• Pismo do zarządcy nieruchomości o usunięcie usterki WZÓR