Dziś o tym: jak wybudować dom na działce rolnej. Bliskość infrastruktury drogowej, obiektów edukacyjnych, kulturalnych i handlowych to zalety mieszkania w mieście, jednak wszechobecny hałas, oraz niska jakość powietrza są powodami, dla których coraz częściej chcemy uciec w spokojne, wiejskie tereny, aby osiedlić się z dala od miejskiego zgiełku.
Poszukiwanie odpowiedniej działki pod zabudowę domem jednorodzinnym, wiąże się często z kryteriami, które są dla nas istotne z punktu widzenia przyszłego zamieszkiwania oraz z finansowymi ramami inwestycji.
Zakup działki jest przecież pierwszym krokiem realizacji budowy domu, a koszt całości inwestycji musi uwzględnić postawienie i wykończenie budynku. Kwestie finansowe, które są, poza ciszą i spokojem powodem, dla którego coraz częściej decydujemy się na zamieszkanie poza miastem, zachęcają do zainteresowania działkami rolnymi.
Działki rolne, znacznie tańsze od działek budowlanych, są godnymi zainteresowania terenami w przypadku, gdy budowę domu jednorodzinnego planujemy w perspektywie długoterminowej lub zakup działki traktujemy jako inwestycję. Zastanawiając się nad zainwestowaniem w grunt rolny, który miałby być przeznaczony pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, warto zorientować się w zakresie zapisów w ewidencji gruntów, o przeznaczeniu rolnym, interesującej nas działki.
Istnieją rodzaje działek rolnych, na których po spełnieniu określonych, często długotrwałych formalności można wybudować nieruchomość mieszkalną. Są również działki rolne, przeznaczone wyłącznie do użytku rolnego lub zalesienia, wobec których nie jest możliwe wydanie decyzji, zmieniającej przeznaczenie, a w związku z tym możliwości ograniczone zostają do zera.
Kto może wybudować dom na działce rolnej?
Według przepisów prawa, na działce rolnej, rolnik może wybudować dom mieszkalny. Działka pod budowę domu jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, jest więc gruntem rolnym.
Rolnik, określony formalnie, jako osoba fizyczna, będąca właścicielem, wieczystym użytkownikiem, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha, posiadający kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej pięciu lat zamieszkujący gminę, w której położone jest co najmniej jedno gospodarstwo, prowadzone przez danego rolnika osobiście.
Rolnik musi rzeczywiście prowadzić gospodarstwo, czyli wykonywać czynności rolnicze w danym gospodarstwie, samo posiadanie nieruchomości rolniczej nie jest wystarczające. Działka pod zabudową mieszkalną w obrębie gospodarstwa rolnego jest siedliskiem, terenem prywatnym rolnika, służącym zaspokajaniu potrzeb bytowych rolnika oraz jego rodziny. Zabudowa siedliskowa obejmuje budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze.
W sytuacji, gdy rolnik zechce wybudować dom na terenie swojej działki rolnej, nie będą konieczne zgody na zmianę przeznaczenia gruntu. Rolnik zobowiązany jest zastosować się do planów zabudowy, warunków technicznych zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej, tworzących spójną całość wraz z umiejscowionymi w sąsiedztwie zabudowaniami.
Czy nie będąc rolnikiem, można wybudować dom na działce rolnej?
Klasyfikacja gruntów określa klasę użyteczności gruntu, uregulowania terenu, stwarzają większe lub mniejsze możliwości zabudowy na terenach o przeznaczeniu rolniczym. Dla osób, nie będących rolnikami, wiąże się to z długotrwałą procedurą formalno – administracyjną, a często również z dodatkowym kosztem, jednak na większości terenów, nie jest kwestią niemożliwą.
Warto jednak przed zakupem działki pod dom upewnić się, że plany inwestycyjne będą możliwe do zrealizowania. Działka rolna, objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP):
Dużym plusem na starcie, jest ustanowiony w danym terenie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który w swoim zakresie określa szczegółowo możliwości zabudowy, z którymi należy się zapoznać. Jeżeli plan uwzględnia zabudowę mieszkalną, można rozważyć inwestycję, jeżeli jednak MPZP zakłada przeznaczenie na gruntu na cele rolnicze, budowa domu na danym terenie będzie utrudniona.
Można złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, właściwym danemu terenowi, jednak procedura, zmieniająca założenia administracyjne, podatkowe, wartość finansową wobec działki, nie gwarantuje wydania pozytywnej decyzji.
We wniosku należy uwzględnić zakres zmiany przeznaczenia gruntu: pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną, określić nieruchomość zgodnie z MPZP. Długotrwały proces nie ma określonych prawnie terminów, dlatego procedury trwają zwykle długo, a ich czas zależny jest od zaangażowania jednostki urzędowej, zajmującej się sprawą.
Jeżeli decyzja organu wykonawczego będzie pozytywna, rada gminy w drodze uchwały dokona zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i będzie można rozpocząć formalności, zmierzające do zakupu działki.
Działka, nieobjęta MPZP – czy budowa domu jest na niej możliwa?
Jeżeli działka rolna, którą zamierzamy kupić, nie posiada jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego, a zależy nam na szybkiej budowie domu, warto poszukać innej nieruchomości. Jeśli jednak gotowi jesteśmy czasowo na podjęcie wyzwania, możemy wystąpić z wnioskiem do Urzędu Gminy/Urzędu Miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wnioski są z reguły dostępne na stronach internetowych urzędów. Warto zauważyć, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć osoba, niebędąca właścicielem, dlatego nie trzeba podpisywać umowy kupna działki przez wydaniem decyzji. Najlepiej zdecydować się na umowę przedwstępną, a formalności, związanych z umową przyrzeczoną, dokonać po podjęciu decyzji przez władze gminy.
Decyzję wydaje wójt/burmistrz/prezydent miasta, a na jej wpływ ma zabudowa sąsiadujących nieruchomości. Jeżeli co najmniej jedna z sąsiednich działek jest zabudowana, szanse na pozytywną decyzję, zwiększają się. Władza ustali pewien kierunek zabudowy, obejmujący kształt, kolorystykę zabudowań, ogrodzenia.
Plusem jest droga dojazdowa, rzeczywiście umożliwiająca dojazd do działki oraz planowane realistycznie lub już istniejące elementy uzbrojenia działki w media. Decyzja o warunkach zabudowy musi zostać podjęta w czasie dwóch miesięcy, jest bezterminowa, jednak może wygasnąć w sytuacji, gdy powstanie MPZP.
Decyzja o warunkach zabudowy, jakie podjąć kolejne kroki?
Jeżeli otrzymaliśmy decyzję o warunkach zabudowy, należy wystąpić o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Decyzję również wydaje właściwa komórka urzędnicza, a na jej pozytywną ocenę wpływa klasa użyteczności gruntu. Dla działek, na których występują grunty organiczne i mineralne o klasie:
- I,
- II,
- III,
- IIIa,
- IIIb
- lub organiczna o klasie IV, IVa, IVb, V, VI, przeznaczenie może zostać ustalone na cele pozarolnicze w drodze decyzji.
Grunty rolnicze o klasie IV, IVa, IVb, V i VI nie mogą zostać objęte decyzją odmowną. Dokumenty wnioskowe, o wydanie decyzji o wyłączenie działki z produkcji rolnej składa się w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami urzędu, właściwego dla gminy, w której znajduje się działka.
Zwolnieniu w opłat w tym zakresie podlegają osoby, wnioskujące o wyłączenie działki z produkcji rolnej dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, w zakresie mniejszym niż 500m², dla obrysu budynku i infrastruktury, niezbędnej dla jego użyteczności (np. teren podjazdu). Mam nadzieję, że wiesz już jak wybudować dom na działce rolnej i wiesz już, za jaką klasą ziemi warto się rozglądać…
Wybrane specjalnie dla Ciebie:
- Budowa domu na działce rolnej krok po kroku [PORADNIK]
- Jak dobudować ganek i jakie są rodzaje ganków?
- Czym jest budowa, rozbudowa, nadbudowa czy remont w świetle prawa?
- Jakie mogą być wady ukryte działki budowlanej i jak tego uniknąć?
- Kupno działki budowlanej – 5 aspektów na które MUSISZ zwrócić UWAGĘ!
- Mieszkanie w centrum miasta czy na obrzeżach? SPRAWDŹ kto wygrał pojedynek!
