Zaproponowany w połowie lutego przez sejmową komisję „Przyjazne Państwo” projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oczekuje na pierwsze czytanie w Komisji Infrastruktury. Tymczasem do Kancelarii Sejmu wpłynął kolejny list z zastrzeżeniami do propozycji projektu. Po Polskiej Izbie Gospodarczej TBS swoje uwagi przedstawił Sąd Najwyższy.
Poniżej publikujemy tekst pisma nadesłanego do Kancelarii Sejmu przez Sąd Najwyższy:
Do druku nr 2920
Warszawa, dnia 14 kwietnia 2010 r.
Pan Lech Czapla
p.o. Szefa Kancelarii Sejmu
Szanowny Panie Ministrze,
W odpowiedzi na pismo z dnia 4 marca 2010 r., GMS-WP-183-34/10 uprzejmie przesyłam uwagi Sądu Najwyższego do komisyjnego projektu o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Z poważaniem
Prof. dr hab. Lech Gardocki
UWAGI
do komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego
Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 95, poz. 1070 ze zm.) w art. 1 określa zasady gromadzenia oszczędności i udzielania kredytów na cele mieszkaniowe, zasady działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i towarzystw budownictwa społecznego oraz organ właściwy w sprawach mieszkalnictwa i rozwoju miast. Przepisy art. 23 – 33 ustawy regulują zasady tworzenia i działania towarzystw budownictwa społecznego.
W myśl art. 23 ustawy towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:
1. spółek z ograniczoną odpowiedzialnością
2. spółek akcyjnych i
3. spółdzielni osób prawnych.
W zależności od tego, czy towarzystwo budownictwa społecznego staje się spółką prawa handlowego czy spółdzielnią podlega odpowiednio bądź to przepisom kodeksu spółek handlowych bądź to ustawie Prawo spółdzielcze.
Przedmiotem obligatoryjnej działalności towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu (art. 27 ust. 1). Towarzystwo realizuje ten obowiązek korzystając z gruntów własnych bądź pozostających w użytkowaniu wieczystym. Określony w ust. 2 art. 27 ustawy zakres fakultatywnych działań pozwala towarzystwu wydatnie podnieść efektywność w gromadzeniu zasobów mieszkaniowych na potrzeby najmu.
W realizowaniu celów ustawy za pośrednictwem towarzystwa mogą uczestniczyć pracodawcy przyszłych najemców bądź sami przyszli najemcy. W jednym i drugim wypadku udział w kosztach budowy domu (partycypacja) sięga 30% zaś pozostała część ulega pokryciu z kredytu preferencyjnego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W myśl art. 29a ust. 3 ustawy kwota partycypacji przyszłego najemcy podlega zwrotowi w przypadku zakończenia najmu i zwolnienia lokalu. Taka regulacja nadaje wniesionemu przez najemcę udziałowi w kosztach budowy lokalu charakter zwrotny. Konsekwencją tego są dalsze postanowienia ustawy dotyczące rozliczeń między dotychczasowym i kolejnym najemcą
(art. 29a ust. 4 i 5).
Partycypacja w kosztach budowy lokalu jest w istocie formą częściowego kredytowania tych kosztów przez najemcę. Okoliczność ta z punktu widzenia reguł prawa rzeczowego, a w szczególności zasad nabywania rzeczy na współwłasność, wyłącza skutek w postaci nabycia lokalu na współwłasność. Inaczej rzecz ujmując udział w kosztach budowy lokalu nie może być w tym wypadku traktowany jako równoznaczny z udziałem w kosztach nabycia lokalu.
Sam udział w kosztach budowy lokalu i związany z tym status lokatora nie zapewnia najemcy trwałości w pozostawaniu w stosunku najmu. Z natury rzeczy uprawnienie to ma charakter socjalny i najemca traci je, jeżeli staje się zdolny zapewnić sobie warunki mieszkaniowe w zmienionej sytuacji życiowej, a nade wszystko materialnej. W sposób dobitny wynika to z postanowień ujętych w art. 30 ustawy. Można w związku z tym stwierdzić, że zasoby mieszkaniowe konkretnego towarzystwa z założenia przeznaczone są na zaspokojenie potrzeb określonej kategorii najemców i jako takie nie mogą być poddane próbom przekształceń własnościowych, nawet w wypadku groźby upadłości towarzystwa.
Sama upadłość towarzystwa nie przekłada się zresztą wprost na sytuację najemcy. W ostatecznym rachunku może wprawdzie prowadzić do zmiany właściciela przedmiotu najmu ten jednakże z mocy ustawy stanie się wówczas wynajmującym.
Ustawa w art. 28 w miarę precyzyjnie ustanawia kryteria ustalania stawek czynszowych. Najemca nie jest pozbawiony możliwości ich kontroli, jeżeli zważyć, że w kwestiach nieuregulowanych w ustawie, a w szczególności w jej rozdziale czwartym, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego o najmie.
Z tych wszystkich względów przedstawiony projekt ustawy zmieniającej nie wydaje się uzasadniony.
Pierwsze czytanie komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (druk nr 2920) dającego m. in. prawo partycypantom TBS wykupu mieszkań na własność Komisja Infrastruktury zaplanowała na 6 maja o godz. 830 w sali 106.