17 lutego na ręce Marszałka Sejmu RP trafił projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Autorem projektu jest sejmowa komisja „Przyjazne Państwo”. Wykup mieszkania TBS na własność, oraz wpływ partycypantów na zarządzanie towarzystwem to jedne z ważniejszych założeń nowej ustawy.
Według projektu partycypant byłby współwłaścicielem mieszkania proporcjonalnie do wysokości wniesionego wkładu. W razie upadłości towarzystwa będzie miał prawo pierwszeństwa wykupu mieszkania po cenie odpowiadającej kosztom jego budowy i po potrąceniu wniesionej przez siebie partycypacji oraz kaucji.
Komisja chce umożliwić wykup mieszkań od TBS, który odbywałby się na podobnych zasadach, jakie obowiązują obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych. Partycypant wpłacałby część kosztów budowy przypadających na dany lokal, proporcjonalnie do jego powierzchni użytkowej. Wpłacona partycypacja i kaucja zaliczałyby się na poczet wkładu budowlanego.
Posłowie proponują ponadto, aby TBS-y były zobowiązane do prowadzenia dla każdej nieruchomości dodatkowych ewidencji. Oprócz rozliczeń przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, nieruchomości wspólnych, infrastruktury technicznej, TBS prowadziłyby ewidencję spłaty przypadającej na nieruchomość części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami. Dzięki temu rozwiązaniu najemca kontrolowałby sytuację finansową lokalu, który zamieszkuje.
Komisja „Przyjazne Państwo” wyprzedziła Ministerstwo Infrastruktury, które pracuje nad podobnymi rozwiązaniami jednak na razie jest na etapie konsultacji społecznych.
Poniżej publikujemy pełny projekt ustawy jaki trafił do Marszałka Sejmu RP.
Na podstawie art. 32 ust. 2 regulaminu Sejmu Komisja Nadzwyczajna „Przyjazne
Państwo” do spraw związanych z ograniczaniem biurokracji wnosi projekt ustawy
– o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Do reprezentowania stanowiska Komisji w pracach nad projektem ustawy został
upoważniony poseł Piotr Tomański.
projekt
Ustawa
z dnia …………………………… 2010 r.
o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego
Art. 1.
W ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.1)) wprowadza się następujące zmiany:
1) w art. 28 dodaje się ust. 3 w brzmieniu:
„3. Najemcy lokali mogą żądać od Towarzystwa kalkulacji wysokości opłat, w terminie 21 dni od otrzymania pisemnej informacji o zwiększeniu wysokości tych opłat. Najemcy mogą kwestionować zasadność wysokości tych opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Ciężar udowodnienia zasadności zwiększenia wysokości opłat w takim przypadku spoczywa na Towarzystwie.”;
2) po art. 28 dodaje się art. 28a w brzmieniu:
„Art. 28a. 1. Towarzystwo prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
2. Ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, nieruchomości wspólnych oraz infrastruktury technicznej.
3. Ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego.
4. Ewidencję spłaty przypadającej na nieruchomość części zobowiązań towarzystwa związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.”;
3) w art. 29a dodaje się ust. 6 i 7 w brzmieniu:
„6. Partycypant dokonując na podstawie zawartej z Towarzystwem umowy cywilnoprawnej wpłaty części kosztów budowy, staje się współwłaścicielem finansowanego lokalu. Udział partycypanta we współwłasności odpowiada stosunkowi kosztów budowy całego lokalu do kwoty partycypacji.
7. Partycypant może żądać ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego, którego budowę współfinansował, a Towarzystwo jest obowiązane zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu;
2) wpłaty części kosztów budowy przypadających na dany lokal, proporcjonalnie do jego powierzchni użytkowej;
3) kwota partycypacji i kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego za lokal.”;
4) po art. 29a dodaje się art. 29b w brzmieniu:
„Art. 29b. 1. W przypadku ogłoszenia upadłości Towarzystwa partycypanci mają prawo pierwokupu lokali mieszkalnych należących do Towarzystwa po cenach nominalnych budowy, pomniejszonych o wysokość wniesionego wkładu i kaucji.
2. Gminie przysługuje prawo pierwokupu należących do upadłego Towarzystwa części nieruchomości obciążonych hipoteką na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego, niewykupionych przez partycypantów.”;
5) w art. 30 ust. 5 otrzymuje brzmienie:
„5. W razie:
1) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia;
2) po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana;
3) gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, lub wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ust. 1 pkt 2, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu.”.
Art. 2.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia.
________________________________________
1 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27, Nr 16, poz. 167 i Nr 154, poz. 1800, z 2002 r. Nr 25, poz. 253, Nr 153, poz. 1271, Nr 216, poz. 1824 i Nr 240, poz. 2058, z 2003 r. Nr 65, poz. 594, z 2004 r. Nr 146, poz. 1546, Nr 213, poz. 2157 i Nr 281, poz. 2783, z 2006 r. Nr 157, poz. 1119, Nr 220, poz. 1600 i Nr 251, poz. 1844, z 2008 r. Nr 180, poz. 1109 oraz z 2009 r. Nr 39, poz. 309 i Nr 65, poz. 545.
UZASADNIENIE
Ustawa o TBS nie zapewnia właściwej ochrony interesów partycypantów i najemców zasobów TBS, pomimo poniesionych kosztów budowy w wysokości 30% wartości kosztorysowej mieszkania oraz kaucji w zależności od powierzchni mieszkania w wysokości 10 %.
Mieszkania TBS, zasiedlane przez partycypantów i najemców, są im przekazywane w tzw. stanie surowym (betonowa posadzka, ściany do gruntowania i malowania) i wymagają dalszych nakładów własnych. Poza tymi nakładami i wpłatą 30% kosztów budowy (oraz 10% kaucji) partycypanci płacą miesięczne czynsze, w które są wkalkulowane raty stanowiące spłatę kredytu udzielonego dla TBS ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na budowę zajmowanych przez nich mieszkań (pozostałe 70% kosztów budowy). De facto zatem całość kosztów budowy mieszkań ponoszą partycypanci.
Niestety, pomimo powyższych zobowiązań status partycypanta to jedynie status najemcy mieszkania należącego do TBS (najczęściej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), nad którym partycypanci nie mają żadnej kontroli. Jako najemcy nie mają wpływu na pracę zarządu ani na bieżące zarządzanie Towarzystwem, choć pokrywają koszty budowy i utrzymania budynków oraz wynagrodzenia zarządu. Ustawa nie zapewnia monitoringu nad działalnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o., ani nadzoru i kontroli nad realizacją spłaty kredytu udzielonego z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, pobranego na realizację mieszkań budowanych w systemie TBS.
W tym celu proponuje się zmianę ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, polegającą na zobowiązaniu TBS do prowadzenia szczegółowej ewidencji i rozliczeń przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, nieruchomości wspólnych oraz infrastruktury technicznej, wpływów i wydatków funduszu remontowego, a także ewidencji spłaty przypadającej na nieruchomość części zobowiązań towarzystwa związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.
Wprowadzenie tego przepisu spowoduje, że partycypanci będą mieli wgląd na bieżąco w szczegóły działalności TBS dotyczące zajmowanych przez nich lokali. Realizacji tego celu służy także następny z proponowanych przepisów, zgodnie z którym najemcy lokali mogą żądać kalkulacji wysokości opłat, w terminie 21 dni od otrzymania pisemnej informacji o wysokości tych opłat i kwestionować zasadność wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.
Przepis ten nadaje partycypantom prawa analogiczne do praw członków spółdzielni mieszkaniowych i zabezpiecza ich przed arbitralnym i niekontrolowanym zwiększaniem opłat wliczanych w czynsz.
Dodatkowo należy wskazać, że ustawa nie stanowi, jakie konkretnie uprawnienia ma partycypant zwany w umowie partycypacji inwestorem. W szczególności nie ustanowiono w ustawie jakiejkolwiek ochrony partycypanta na wypadek upadłości TBS.
Z opinii prawnych wynika, że w przypadku upadłości spółki TBS partycypacja w wysokości 30 % i kaucja w wysokości 10% wchodzą w skład masy upadłościowej. Oznacza to, że w przypadku zbywania przez Syndyka zasobów mieszkaniowych ich najemcy tracą wszystkie środki finansowe zainwestowane w mieszkanie.
Taka regulacja prawna powoduje, że w rzeczywistości budownictwo mieszkaniowe w ramach TBS, choć z jednej strony ma stanowić wyjście naprzeciw oczekiwaniom średniozamożnych obywateli państwa, których nie stać na zakup mieszkania własnościowego w tradycyjnym systemie, to jednak z drugiej strony łatwo może się stać pułapką.
Tego rodzaju sytuacje to nie tylko potencjalne zagrożenie, ale w wielu miejscach rzeczywistość. Przedstawiona powyżej sytuacja dotyczy Lubelskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Spółka z o.o., ale również TBS-ów w wielu innych miastach w Polsce np. w Tychach, Kielcach, Koninie.
Aby wyeliminować w/w zagrożenia proponuje się wprowadzenie przepisów, na mocy których, po pierwsze, partycypant stałby się współwłaścicielem zajmowanego lokalu mieszkalnego proporcjonalnie do wysokości poniesionego wkładu, a po drugie miałby prawo nabycia własności swego lokalu analogiczne do prawa członków spółdzielni mieszkaniowych. Ponadto, proponuje się dodanie przepisu, który umożliwiałby partycypantowi wykupienie lokalu mieszkalnego na wypadek upadłości Towarzystwa i gwarancje realizacji zadań własnych przez przejęcie na rzecz gminy własności pozostałych niewykupionych części nieruchomości.
Proponowana zmiana zmierza w kierunku zapewnienia ochrony praw partycypantów i najemców, a dodatkowo daje gwarancję zwrotu pieniędzy do Skarbu Państwa.
Z kolei proponowane zmiany art. 30 ustawy pozwolą przywrócić zgodność z ogólnymi zasadami najmu określonymi w art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266).
Ocena przewidywanych skutków społeczno – gospodarczych
Podmioty, na które oddziałuje projekt ustawy
Projekt oddziałuje na Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz na ich właścicieli a także na partycypantów (najemców) TBS-ów. W pierwszym przypadku projektowana regulacja, w przypadku jej wejścia w życie, mobilizuje władze TBS-ów do większej ostrożności przy podejmowaniu decyzji, których bezpośrednimi adresatami są partycypanci (najemcy) lokali TBS. W drugim przypadku projektowana regulacja prowadzi do upodmiotowienia partycypantów (najemców) TBS w taki sposób, że będą oni mieli większy wpływ na decyzje podejmowane przez władze TBS, a w przypadku upadłości TBS będą mieli szansę na ochronę środków finansowych zainwestowanych z tytułu partycypacji i wydatkowanych na wykończenie zajmowanych przez nich mieszkań.
Konsultacje społeczne
Projekt był konsultowany z partycypantami i najemcami TBS-ów w kilku miejscach w Polsce.
Wpływ regulacji na sektor finansów publicznych
Projekt nie ma wpływu na sektor finansów publicznych, nie pociąga za sobą konieczności dodatkowego finansowania z budżetu państwa ani z budżetów jednostek samorządu terytorialnego.
Wpływ regulacji na rynek pracy
Projekt nie ma wpływu na rynek pracy.
Wpływ regulacji na konkurencyjność wewnętrzną i zewnętrzną gospodarki
Projekt regulacji nie wpływa na konkurencyjność wewnętrzną i zewnętrzną gospodarki.
Wpływ regulacji na sytuację i rozwój regionalny
Projekt nie ma wpływu na sytuację i rozwój regionalny.
Projektowana regulacja prawna będzie wywoływać wyłącznie pozytywne skutki społeczne – taki jest jej zasadniczy cel. Nie będzie też miała negatywnych skutków finansowych dla Towarzystw Budownictwa Społecznego ani ich właścicieli. Nie będzie wywoływała bezpośrednich skutków finansowych dla partycypantów (najemców) lokali TBS.
Ocena zgodności projektu z prawem Unii Europejskiej
Przedmiot projektu ustawy nie jest objęty prawem Unii Europejskiej
Przeczytaj także: Skarga na projekt ustawy o wykupie mieszkań TBS