Mieszkanie z TBS czy na kredyt?

Osoby poszukujące mieszkania często stają przed wyborem – wynająć mieszkanie w TBS, czy zaciągnąć kredyt w banku na własnościowe od dewelopera. Postaramy się przeprowadzić symulację ponoszonych kosztów i comiesięcznych wydatków w obydwu przypadkach.

Jako przykład weźmiemy mieszkanie cieszące się obecnie na rynku największym zainteresowaniem poszukujących – nowe 2 pokojowe o powierzchni około 50 m2. W obliczeniach będziemy używać cen, wysokości czynszu i wskaźników dla miasta Warszawy. Aktualny wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla Warszawy wynosi: 5.405 zł, zatem cena mieszkania wyniosłaby: 5.405 zł x 50 m2 ≈ 270.000 zł.

Przyjmujemy, że osoba poszukująca mieszkania posiada oszczędności w wysokości 30 procent wartości mieszkania, które posłużą za wkład partycypacyjny w TBS i jako wkład własny w przypadku kredytu.

Przed zamieszkaniem w TBS-ie

Aby zamieszkać w lokalu należącym do Towarzystwa Budownictwa Społecznego, przyszły najemca musi wpłacić partycypację i kaucję zabezpieczającą. Oto jego koszty:

Partycypacja (30% wartości mieszkania): 81.000 zł
Kaucja zabezpieczająca (12 krotność czynszu): 10.812 zł
Razem: 91.812 zł

W przypadku mieszkania od dewelopera na kredyt hipoteczny, koszty przed upragnionym wprowadzeniem kształtują się następująco:

Wkład własny 30%: 81.000 zł
Koszty okołokredytowe dla kredytu w wysokości 190.000 zł (prowizja, ubezpieczenie, wycena mieszkania, taksa notarialna, wypisy aktu notarialnego, księga wieczysta): ≈ 10.000 zł
Wykończenie mieszkania: ≈ 20.000 zł
Razem: 111.000 zł

Jak widzimy, już „na wejściu” zapłacimy więcej za mieszkanie deweloperskie, bo dochodzą nam koszty wykończenia takiego mieszkania. Zwyczajowo mieszkania oddawane do użytku w standardzie deweloperskim, to mieszkania do całkowitego wykończenia, z wylewką betonową na podłodze i tynkami na ścianach, bez tzw. „białego montażu”. Obowiązkowe są drzwi wejściowe, ale już nie wszyscy deweloperzy uważają, że konieczne w standardzie deweloperskim są drzwi wewnętrzne. Koszt wykończenia mieszkania oszacowaliśmy na 20 tys. zł.

TBS oddaje mieszkania „pod klucz”, czyli przygotowane do natychmiastowego zamieszkania – wyposażone w „biały montaż”, kuchenkę gazową, zlewozmywak, wyłożone panelami i glazurą.

Wreszcie mieszkamy, więc opłaty comiesięczne

To co najbardziej interesuje osoby chcące nabyć mieszkanie to wysokość comiesięcznych zobowiązań. Często zadają sobie pytanie: „Czy damy radę?„.

TBS
czynsz: 901 zł
Razem: 901 zł

Mieszkanie deweloperskie
czynsz: 500 zł
rata kredytu hipotecznego: 1.000 zł
Razem: 1.500 zł

Comiesięczne obciążenia w 50 metrowym mieszkaniu własnościowym wynoszą o 600 zł więcej niż w mieszkaniu TBS.

Do obliczeń, wysokość czynszu w TBS została ustalona według obecnie najwyższej dopuszczalnej stawki dla Warszawy: 18,02 zł/m2. Dla mieszkania własnościowego średni czynsz w Warszawie to 500 zł. W obliczeniach nie braliśmy pod uwagę opłat za media.

Podsumowanie

Z tej prostej symulacji widać, że mniej obciążające budżet domowy jest uzyskanie mieszkania z zasobu TBS. Oprócz mniejszych zobowiązań miesięcznych, osoby bez kredytu mają większy komfort psychiczny – nie muszą się martwić tym, że w 30 letnim okresie kredytowania znajdą się w trudnej sytuacji np. utracą pracę i stracą płynność w spłacaniu rat. Jednak osoby kupujące mieszkanie na kredyt po całkowitym spłaceniu zadłużenia są w lepszej sytuacji, gdyż stają się pełnymi właścicielami mieszkania.

Najczęstszym argumentem podnoszonym przez przeciwników systemu TBS jest twierdzenie „Tych mieszkań nie można wykupić na własność„. Otóż w październiku 2011 roku weszła w życie Ustawa o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która teoretycznie daje możliwość wyodrębnienia na własność tych mieszkań. Zainicjowana w lipcu br. przez portal tbs24.pl Ogólnopolska Akcja WYKUP TBS ma za cel nakłonienie polityków do poprawek w przepisach. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, iż na przestrzeni kilku następnych lat sprawa wykupu mieszkań TBS na własność zostanie uregulowana z korzyścią dla najemców.

Wracając do powyższej symulacji, osoba która spłaca kredyt hipoteczny płaci miesięcznie o 600 zł więcej od najemcy w TBS. Gdyby zamieszkała w TBS i co miesiąc odkładała te 600 zł na zwykłym rachunku oszczędnościowym oprocentowanym 4% w skali roku, to po 30 latach uzbiera 225 tys. zł, czyli…. prawie na drugie mieszkanie.

Przeczytaj również:

Jak otrzymać mieszkanie z TBS

Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.


*