Wskaźnik przeliczeniowy spada, a co z czynszem w TBS?

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (3głosów, średnia: 3,67z 5)
Loading...

Od dziś obowiązują nowe wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, mające wpływ na stawki czynszu w zasobach TBS. Najemcy mieszkań Towarzystw Budownictwa Społecznego często zadają pytanie: czy wraz z obniżką wskaźnika zmaleje opłata za czynsz?

W kilku regionach Polski wskaźnik spadł, więc warto przeanalizować problem, który może się pojawić w praktyce. Dotyczy on sytuacji, gdy wskaźnik przeliczeniowy stanowiący podstawę obliczenia wartości odtworzeniowej lokalu obniżył się na tyle, że ustalony wcześniej czynsz po tej obniżce przekracza w skali roku 4% wartości odtworzeniowej.

Czy w takim przypadku należy czynsz obniżyć?

Jest to sytuacja kłopotliwa dla towarzystw. Zarówno dlatego, że wymaga podjęcia czynności, takich jak zwołanie walnego zgromadzenia, zgromadzenia akcjonariuszy lub zgromadzenia wspólników, zmiana uchwały w sprawie wysokości stawek czynszu, wyliczenie nowego czynszu, jaki przypada na poszczególne lokale, wysłanie powiadomień najemcom i dokonanie zmian umów, jak i dlatego, że zmusza TBS do skorygowania planów finansowych, a nawet może grozić tym, że po obniżce przychody nie wystarczą na pokrycie wszystkich kosztów, o których mowa w art. 28 ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2000 nr 98 poz. 1070 z późn. zm.). Towarzystwa wolałyby zatem czynszu nie obniżać.

Rozumiejąc trudności towarzystw, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej dokonywał interpretacji, z których wynikało, że w przypadku obniżenia wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych towarzystwa budownictwa społecznego nie są obowiązane do obniżenia czynszu, nawet wówczas gdy czynsz dotychczasowy przekracza (po tej obniżce wskaźnika) 4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Interpretacje te bazowały na przekonaniu, że przepis art. 28 ust. 2 ww. ustawy wyznacza górny limit czynszu jedynie w chwili jego ustalania i nie jest istotne, co się dzieje później.

Koniecznie sprawdź  Progi dochodowe dla osób ubiegających się o mieszkanie z TBS

Ewa Bończak-Kucharczyk, specjalistka w zakresie mieszkalnictwa i nieruchomości, była wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w książce „Towarzystwa Budownictwa Społecznego w świetle obowiązujących przepisów” uważa, że interpretacje te nie wydają się słuszne:

„(…) Po pierwsze dlatego, że przepis art. 28 ust. 2 mówi, iż czynsz w zasobach mieszkaniowych towarzystwa „nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu”. A zatem przepis ten należy uznać za „sztywny”, niedopuszczający odstępstw ani uznaniowych interpretacji. Po drugie dlatego, że mowa jest w nim o czynszu (tj. o całym czynszu za lokal), a nie o ustalaniu stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej, o czym mówi inny przepis — art. 28 ust. 1, tylko że w przepisie dotyczącym ustalania stawek czynszu nie ma mowy o tym, że należy je tak ustalać, by czynsz wynikający z ustalonych stawek nie przekroczył w skali roku 4% wartości odtworzeniowej lokalu (gdyby tak było, to interpretacja ministerstwa byłaby słuszna).

Tymczasem mamy do czynienia z dwoma przepisami odnoszącymi się do różnych kwestii. Pierwszy reguluje, kto ma ustalić stawki czynszu i to, że ma je ustalić w wysokości wystarczającej na pokrycie kosztów. Drugi ustala maksymalną wysokość rocznego czynszu za każdy lokal i mówi, że czynsz ten „nie może być wyższy”. Można nawet zauważyć, że oba przepisy reprezentują odwrotne tendencje – pierwszy ma spowodować, że czynsz jest odpowiednio wysoki, a drugi, że jest on odpowiednio niski (nie wyższy niż). A zatem nie można uznać, że drugi przepis odnosi się do sytuacji, o której mowa w pierwszym (jak to uczyniło ministerstwo).

Wynika z tego, że w przypadku obniżenia wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych towarzystwa budownictwa społecznego są jednak obowiązane do obniżenia czynszu, gdy dotychczasowy przekracza (po tej obniżce wskaźnika) 4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. (…)”

Koniecznie sprawdź  Porównanie kosztów budowy ścian i [KOSZTY] jakie poniesiesz!

Z kilku e-maili otrzymanych od naszych czytelników dowiadujemy się, że TBS raczej stosują się do ministerialnej interpretacji i nie obniżają czynszów w opisanym przypadku. A jak jest w Państwa TBS? Prosimy o dyskusję w komentarzach pod artykułem.

Maksymalne stawki czynszów w Towarzystwach Budownictwa Społecznego

2 komentarze do Wskaźnik przeliczeniowy spada, a co z czynszem w TBS?

  1. TBS Partner Słupca też nie obniżyło czynszów w zasobach w Kórniku (więc aktualne przekroczenie to aż ok. 1,00 zł na każdym m2). Interweniowałem w TBS Słupca (w sumie to chyba deweloper, a nie prawdziwy TBS), ale ostatecznie TBS Słupca zasłania się interpretacją, którą ponoć gdzieś w Polsce jeden z TBS otrzymał od ministra do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Po głębszym namyśle, nie żebym bronił TBS, sądzę jednak iż po sztucznym obniżeniu wartości wskaźnika odtworzeniowego (np. PR-owy efekt „dobrej zmiany”, że oto za „ich” rządów koszty budownictwa maleją) jednak i TBS ma swoje racje. Musi co najmniej wyjść na „zero” z czynszami po opłaceniu wydatków. A co w przypadku, gdy ten wskaźnik z przyczyn politycznych zostanie określony np. na absurdalnym poziomie 100 zł za m2 ? Czynsz musiałby spaść do poziomu 0,33 zł za m2… I drugi problem, w ostatnim kwartale roku (zaraz po np. radykalnej obniżce czynszu) mogłoby się okazać, że Mieszkaniec nie musi już płacić do końca roku czynszu, bo jeszcze w skali roku ma nadpłatę… [tak to jest jak polityka miesza się do ekonomii i realiów rynkowych]

  2. Niestety TBS Północ sp. zo.o. w Warszawie nie tylko nie obniżyło ale podwyższyło czynsz. Ale jak widać mało osób się tym interesuje więc taki mamy skutek.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.


*


Czy wiesz ile kosztuje euro? Nasz przelicznik walut Ci w tym pomoże.