Anonim
Proponuję Ci najpierw się odprężyć zanim coś napiszesz albo nie pisz nic takim tonem.
Praktyka Sądów w tej sprawie nie jest jednolita. Jedni dzielą sprawiedliwie na pół, inni tak:
ZASADY USTALANIA WARTOŚCI NAJMU WG ORZECZNICTWA SN
Z uchwał Sądu Najwyższego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CZP 33/08, OSNC z 2009 r. Nr 6, poz. 86 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn.: III CZP 28/02, OSNC z 2002 r. Nr 12, poz. 150) wynika, iż wartość prawa najmu lokalu mieszkalnego ustala się na podstawie różnicy między czynszem opłacanym za zajmowane mieszkanie komunalne a czynszem wolnym oraz uwzględniając okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
1. Różnica między czynszem najmu lokalu komunalnego a czynszem wolnym
a. wysokość czynszu komunalnego
W celu ustalenia różnicy między czynszem komunalnym a czynszem wolnym konieczne jest w pierwszym rzędzie ustalenie kwoty czynszu za lokal komunalny. Tutaj miarodajne są zarządzenia burmistrza (wójta, prezydenta) wydane na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 8 USamorzGm, art. 7 UOchrPrLokator i art. 8 UOchrPrLokator.
b. wysokość czynszu wolnego
Ustalenie wysokości czynszu wolnego może nastąpić np. wg 3% kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (por. np. art. 30 ust. 2 UOchrPrLokator). Wartość odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustala dla obszaru województwa i dla danego kwartału roku wojewoda w stosownym obwieszczeniu w sprawie ustalenia wskaźnika przeliczeniowego 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (np. zob. obwieszczenie Wojewody Lubuskiego opubl. w Dz. Woj. z 2011 r. nr 111, poz. 2092).
2. Prawdopodobny czas trwania najmu
Wartość prawa najmu oblicza się dalej multiplikując czas (w miesiącach) prawdopodobnego zajmowania lokalu i różnicę pomiędzy czynszem za lokal komunalny i na tzw. „wolnym rynku”. Oceniając przesłankę prawdopodobnego trwania najmu nie można pominąć konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy, takich jak np. stosunki rodzinne.
W sytuacjach, gdy planowana jest zmiana mieszkania przez jednego z małżonków, wskaźnikiem długości przypuszczalnego zajmowania lokalu mogą być dane zawarte w piśmie Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 8.3.2010 r.∞ oraz w informacji NIK z dnia 1.7.2008 r. o wynikach kontroli realizacji przez gminy zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych∞. Wynika z niego, iż w niektórych gminach (przebadano ok. 36 gmin), średni czas oczekiwania na lokal wynosi 2 lata, choć stwierdzono także przypadki oczekiwania na przydział lokalu od 7 lat do 11 lat (str. 8 i 31 informacji NIK oraz str. 9 pisma RPO).
3. Czynniki korygujące wartość prawa najmu
Tutaj należy zaliczyć np. zadłużenie, o ile powstało w czasie trwania wspólności ustawowej. Momentem ustania naliczania sumy dłużnej powinien być moment ustania przedmiotu wspólności (wypowiedzenie najmu, dział najmu itp.).