Czy miasta powinny budować mieszkania socjalne i komunalne?

Obserwujemy narastające zadłużenia najemców zasobów komunalnych, najemców mieszkań socjalnych, właścicieli uprzednio wykupionych z bonifikatą mieszkań gminnych. Widoczna jest również tendencja zaprzestawania spłaty kredytów przez kredytobiorców. Powód? Niewątpliwie w wielu przypadkach powodem jest utrata pracy, zubożenie naszego społeczeństwa lub też słabość i niedoskonałość naszych polskich przepisów w obszarze mieszkalnictwa.

To źródło dużego zmartwienia dla włodarzy wielu polskich miast. Pamiętajmy,  że to przecież na gminie ciąży ustawowy obowiązek zabezpieczenia lokalu socjalnego oraz pomieszczenia tymczasowego. Miasta płacą odszkodowania z tytułu niezrealizowanych wyroków eksmisyjnych, idące w dziesiątki milionów złotych!

Jak do tego doszło? Otóż niejednokrotnie to właśnie nie do końca przemyślana polityka mieszkaniowa na szczeblu samorządowym doprowadziła do tej sytuacji. Gminy skwapliwie korzystały – i nadal korzystają – z możliwości, którą stworzył ustawodawca, i  wyprzedawały mieszkania z szalenie ciekawymi bonifikatami, sięgającymi w niektórych przypadkach przeszło 90% ! Z perspektywy czasu należałoby się zastanowić czy to było dobre rozwiązanie…

Niewątpliwie uwłaszczenie na nieruchomości jest zjawiskiem niezwykle ciekawym i owszem – pożądanym, ale czy aby uwłaszczenie najemcy, którego tak naprawdę nie stać na mieszkanie, jest dobrym docelowym rozwiązaniem? Mam przeświadczenie i odczucie, że jednak zbyt często radni wielu miast „uszczęśliwili” zbyt pochopnie wielu najemców. Znaczna część naszego społeczeństwa została wywłaszczona poprzez zadłużenie.

Stworzenie (poprzez stosowną uchwałę rady miasta) możliwości wykupu mieszkania za 10-20% wartości działa magicznie na świadomość najemcy, który upatruje dla siebie niemalże życiowy interes wykupując mieszkanie za kilka tysięcy złotych. Efekt? Gmina wychodzi sukcesywnie ze współwłasności, pozbywa się również w ten sposób poniekąd problemu związanego ze zdekapitalizowanym budynkiem, na którego remonty nie ma środków, a najemca staje się… szczęśliwym współwłaścicielem budynku, na którym niejednokrotnie przez szereg lat nie były wykonywane potrzebne remonty!

Koniecznie sprawdź  Prezydent podpisał ustawę umożliwiającą wykup mieszkań w TBS

Jednak życie pisze niejednokrotnie dalszy czarny scenariusz wypadków, który wygląda w ten sposób, że do najemcy (a właściwie już współwłaściciela) docierać zaczynają tak naprawdę realne koszty związane z utrzymaniem budynku, dodatkowo powiększone niestety o… zaległości remontowe wynikające chociażby z uwagi na źle prowadzoną dotychczasową gminną politykę czynszową!

Wszak nie zapominajmy, że jednak najemca jest także mieszkańcem miasta i postrzegany jest przez wielu radnych jako wyborca, więc niekoniecznie pożądanym jest  podnoszenie opłat czynszowych (chociażby w celu urealnienia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym).

Co dalej? Nie trzeba być prorokiem, aby przewidzieć konsekwencje. Wielu ze zubożałych najemców, którzy stali się po wykupie mieszkania jego właścicielem, zaprzestaje z różnych powodów, po pewnym czasie, regulowania własnych zobowiązań, gdyż nie stać ich tak naprawdę na utrzymanie upragnionego własnego mieszkania. Efekty są wszystkim Państwu doskonale znane. Jak w takim razie wszystkie strony mogą wybrnąć z tego powstałego problemu?

Czas na mieszkania socjalne?

Czy miasta powinny budować mieszkania socjalne lub szukać pomieszczeń tymczasowych dla wielotysięcznej rzeszy gospodarstw domowych, potrzebujących własnego dachu nad głową? Czy to aby jedyna droga do rozładowania powstałej sytuacji, szczególnie dla mocno nadwyrężonych budżetów miast? Bądźmy szczerzy, wiele z tych jakże wartościowych osób, które popadły w długi, po prostu nie odnalazło się w realiach gospodarki wolnorynkowej i poprzez to mają potencjalne problemy związane z utratą własnego mieszkania!

Ich problemy życiowe to niejednokrotnie właśnie efekt błędnych i pochopnych decyzji na różnym szczeblu, w tym również problemy związane z obecnym globalnym kryzysem ekonomicznym, który dotknął prawie wszystkich. Wskaźnikami rozwoju społecznego nie mogą być bowiem jedynie wskaźniki ekonomiczne. Wartości materialne nie powinny być celem same w sobie – bardzo istotne jest zadowolenie społeczne, które należy od nowa zdefiniować, aby odpowiadało wymogom współczesności.

Koniecznie sprawdź  Trudna sytuacja lokatorów Świętokrzyskiego TBS

Dziś, przy konstruowaniu polityki mieszkaniowej dla jednego z największych polskich miast, nasunął mi się pewien przewrotny zamysł, polegający na wykorzystaniu przez miasta mechanizmu zbliżonego do proponowanej przez banki odwróconej hipoteki. Ogólnie rzecz ujmując: zastanawiam się nad możliwością odkupu przez miasta części mieszkań, które uprzednio były sprzedawane z bonifikatami.

Uważam, że skoro zachęcono najemców do wykupu mieszkań z tak dużymi bonifikatami, to może teraz – skoro jednak część tych uszczęśliwionych na siłę najemców nie może samemu utrzymać wykupionych mieszkań -miasta powinny wziąć na siebie odpowiedzialność za tę sytuację? – w końcu same się do niej przyczyniły. Może miasta powinny rozważyć stopniowe i sukcesywne odkupienie jakiejś części z tych sprzedanych mieszkań, oczywiście na określonych zdrowych zasadach?

Po co inwestować w nowe mieszkania socjalne lub kupować kontrowersyjne kontenery socjalne i kierować tam dłużników, skoro można poprzez system rat rozciągniętych w czasie odzyskiwać te mieszkania? Pewna część tych kwot wynikających z rat mogłaby zostać (oczywiście za zgodą stron) przeznaczona na spłatę zadłużenia mieszkania. Nie wyklucza to oczywiście innych rozwiązań, związanych m.in. z propozycją zamiany mieszkań lub aktywizacji zawodowej dłużników.

Zobacz: jak spłacić długi czynszowe!

Problem zadłużenia naszego społeczeństwa, który opisałem powyżej, ma niestety charakter ogólnopolski. Bardzo proszę o sugestie i opinie co do zawartych wstępnych propozycji związanych z odkupem mieszkań przez gminy. Proszę szczególnie pracowników samorządowych o podzielenie się swoimi własnymi przemyśleniami, propozycjami i spostrzeżeniami i przesłanie ich na mój adres:  a.borek@ign.org.pl

Arkadiusz Borek
Prezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami
Prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami