Siedząc sobie wieczorem po pracy w domu, zastanawiam się często nad Polską – jaka była, jaka jest obecnie i wreszcie – jaka mogłaby być. Wiem, że snuję nieraz wizje nierealne, bo oto roztacza się przede mną kraj, w którym wszyscy Polacy mają swój dom. Dom i rodzina. Jakaż piękna i cudowna kombinacja słów. Dom – w sensie mały, ale przynajmniej własny kąt, miejsce, w którym może się schronić każdy, do którego z chęcią się zawsze powraca. Wyobrażam sobie uśmiech młodych ludzi, którzy po raz pierwszy dostają do rąk klucze do „własnego M”. Ileż radości, ileż szczęścia!
Wizja ta niemalże natychmiast zostaje rozwiana poprzez mój REALNY sposób postrzegania otaczającego mnie świata. Rzeczywistość wygląda inaczej… Polskie realia są inne i niestety… odbiegają znacznie od wizji, którą Państwu przedstawiłem na początku. Kogo w Polsce w chwili obecnej stać na „własne M”? Zastanówmy się nad kondycją polskiego mieszkalnictwa i budownictwa mieszkaniowego… Dlaczego w Polsce tak trudno znaleźć rozwiązania, które w krajach zachodnich znajdują powszechne zastosowanie? Czy nieumiejętność znalezienia i zastosowania odpowiednich rozwiązań to nasza specyfika? Czy polska mentalność polega faktycznie na tym, aby jak najwięcej ponarzekać, i jak najmniej działać? Myślę, że każdy z nas mógłby sobie w tym miejscu zrobić krótki rachunek sumienia i odpowiedzieć na powyższe pytania. Dzisiaj jednak postarajmy się skupić na przyszłości polskiego budownictwa mieszkaniowego, na znalezieniu konstruktywnych rozwiązań i najlepszych propozycji, które pomogą zmienić zastany stan rzeczy, czemu służyć ma właśnie dzisiejsza konferencja.
Podejmując wątek dotyczący budownictwa mieszkaniowego w Polsce, to poniekąd otwarcie mitologicznej „puszki Pandory”, ponieważ tym mianem określić mógłbym to, co dzieje się w budownictwie mieszkaniowym w Polsce. Nie wiem od czego powinienem zacząć… Życzyłbym sobie w tym miejscu móc zapytać Państwa: „Czy wolą Państwo, abym rozpoczął temat od wiadomości pozytywnych czy negatywnych?”, lecz w tym przypadku, biorąc pod uwagę fakt, iż do wyboru mają Państwo wyłącznie wiadomości negatywne, sprawa wydaje się być zdecydowanie uproszczona. Przejdźmy zatem do meritum sprawy.
Jak już zaznaczyłem wcześniej, sytuacja mieszkalnictwa w naszym kraju jest NIEPOKOJĄCA (pozwolą Państwo, że posłużę się w tym miejscu tym zgrabnym eufemizmem, aby nie brzmieć aż tak drastycznie, jak na to zasługuje tematyka). Jedną z głównych bolączek w wielu miastach i gminach jest niestety błędna polityka czynszowa, która doprowadza do dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych. Zwróćmy uwagę, że poziom czynszów za mieszkania wynajmowane od gmin, zakładów pracy, spółdzielni mieszkaniowych oraz w zasobach prywatnych jest zdecydowanie zbyt niski – wynosi przeciętnie ok. 1,1% – 1,8% kosztów odtworzenia, natomiast, aby umożliwić prawidłową eksploatację oraz bieżące remontowanie zasobów mieszkaniowych, taka realna stawka odtworzeniowa powinna wynosić min. 3% kosztów odtworzenia. Wniosek nasuwa się prosty: jest przyzwolenie polityczne na szczeblu samorządu terytorialnego, aby zasoby mieszkaniowe się DEKAPITALIZOWAŁY! W tym miejscu chciałbym zaapelować do władz samorządowych, aby nie kierowali się krótkowzrocznym myśleniem politycznym, polegającym na ustalaniu niskich stawek odtworzeniowych (podobno dla dobra mieszkańców/wyborców!), co w efekcie finalnym doprowadza po kilku latach do całkowitej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych, lecz aby raczej koncentrowali się na myśleniu przyszłościowym, dalekowzrocznym, które wyeliminuje również w przyszłości konieczność paradoksalnych wyprzedaży gminnych zasobów mieszkaniowych nawet z ponad 95% bonifikatą! Czyli tak naprawdę (w zamyśle) szybkie pozbycie się problemu zrujnowanych budynków, które popadły w ruinę z uwagi na … złą politykę czynszową.
Z tej nieszczęsnej puszki wyłania się kolejny problem, polegający na zastoju budownictwa gminnego. Gminy nic lub prawie w ogóle nie budują, brak im niestety jakichkolwiek koncepcji, a jeśli nawet taka się pojawia – wraz z nią pojawia się również bezradność i niemoc spowodowana złą interpretacją bądź nadinterpretacją przepisów oraz obawy (lub wręcz niechęć) związane z podjęciem kreatywnych działań. W ten sposób pogłębia się i tak wyjątkowo kiepska już sytuacja, prowadząca coraz częściej do niemożności sprostania podstawowemu zadaniu własnemu gmin, ustanowionemu i zagwarantowanemu przez Konstytucję RP, a potwierdzonemu przez Trybunał Konstytucyjny, jakim jest zapewnienie dachu nad głową ludziom potrzebującym (konieczność zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę). To z kolei prowadzi do sytuacji, w której gminy zmuszone są ponosić ogromne koszty związane z wypłatą odszkodowań z tytułu niezrealizowanych wyroków eksmisyjnych. Zjawisko to jest swoistym kuriozum i zasługuje, moim zdaniem, na jakże chlubne miano „chocholego tańca”, czy też bardziej kolokwialnie – „gonienie własnego ogona”.
Wracając jednak do tematyki puszek – konserw. KONSERWA – TYWNA Polska – oto slogan, który w pełni odzwierciedla sytuację mieszkalnictwa powstałą w naszym kraju, w którym na chwilę obecną (dla przypomnienia – Polska RÓWNIEŻ, podobnie jak pozostałe kraje Europy Zachodniej weszła w XXI wiek) ok. 1,8 mln rodzin nie ma samodzielnego lokum. Nie ma i w najbliższej przyszłości mieć niestety nie będzie, ponieważ dla wielu polskich rodzin ostatnie tzw. „deski ratunku” w postaci m.in. KFM – u czy rządowego programu „Rodzina na swoim” są wycofane lub wycofywane, nie zostały natomiast w ich miejsce zaplanowane inne alternatywy. Zlikwidowano w br. również środki na Fundusz Termomodernizacji i Remontów, natomiast w 2009 r. bezpośrednie wydatki budżetu państwa na mieszkalnictwo wyniosły jedynie 0,07% PKB (stanowi to zaledwie 0,31% wydatków budżetu państwa!). Konserwatyzm polskiego ustawodawstwa uwidacznia się również wyraźnie w Ustawie PZP, gdzie niestety nadal jedynym kryterium jest cena. Dlaczego? Bo tak jest wygodniej i łatwiej dla zamawiającego. Zapewniam, że to błędne myślenie na skróty! Niestety, przy kierowaniu się wyłącznie tym kryterium dochodzi często do sytuacji, w której oferenci proponują wykonanie prac za nieadekwatne do zamierzonego zakresu robót kwoty, w związku z czym RZETELNE wykonanie inwestycji jest po prostu NIEREALNE. Tworzy się spirala zadłużeń, a co za tym idzie upadłości firm podwykonawczych, zwolnienia pracowników, a także tragedie rodzinne z uwagi na utratę wynagrodzenia niekiedy jedynego żywiciela w domu. Tę sytuację można by zmienić jednym prostym zapisem w Ustawie PZP wprowadzającym limit kryterium cenowego, które nie powinno stanowić więcej niż np. 70%. Pozostałe kryteria powinny leżeć w gestii zamawiającego. To najkorzystniejsza dla zamawiającego oferta powinna być najlepsza, a niekoniecznie ta najtańsza!
Trudno spodziewać się polepszenia sytuacji mieszkalnictwa polskiego skoro wiele gmin nie posiada nawet rzetelnych wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (nie wspomnę już o gminnej strategii/polityce mieszkalnictwa), a sami inwestorzy/wykonawcy nie przeprowadzają niezbędnych analiz potrzeb mieszkaniowych, brakuje im również dogłębnego rozpoznania rynku. Efekt? Decyzje podejmowane są chaotycznie, pod wpływem emocji lub nacisków różnych czynników społecznych i politycznych. Szanowni Przedsiębiorcy i Samorządowcy, minął już bezpowrotnie czas, gdy wystarczyło wbić przysłowiową łopatę i dać ogłoszenie w prasie o budowie nowego budynku lub osiedla i …pojawiały się tłumy zainteresowanych ludzi z pieniędzmi (najczęściej z banków, które były jakże hojne w udzielaniu kredytów mieszkaniowych).
Na koniec przetestuję na Państwu terapię szokiem (bez użycia oczywiście „dopalaczy”!). Informacja, którą Państwu za chwilę podam, jest niestety prawdziwa. Proszę nie traktować jej jako żart z prostej przyczyny – BO TO NIE JEST ŻART. Otóż w kategorii „czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia budowlanego” Bank Światowy sklasyfikował nasz kraj na 164., powtarzam: 164. miejscu na świecie! Dodam, że w rankingu są 183 kraje…
Tym „optymistycznym” akcentem chciałbym podziękować Państwu za uwagę, życząc jednocześnie nam wszystkim jeszcze więcej determinacji w działaniu, mniej dyskusji i sporów prowadzących tak naprawdę do niczego. Pamiętając, że kropla drąży skałę, wierzę nadal jednak, że stać polityków, samorządowców i przedsiębiorców aby wznieśli się ponad podziałami, a skutkiem tego będzie w przyszłości uśmiech na twarzach osób, trzymających w ręce klucze do „własnego M”…..
Arkadiusz Borek
Prezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami
Prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami
Wiceprezes Śląskiej Izby Budownictwa