Anonim
Towarzystwa Budownictwa Społecznego funkcjonują na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa społecznego. Wątpliwości budzi to, czy najemca może w sposób dowolny dokonywać cesji partycypacji w TBS. Wszystko zależy, kiedy i na jakich warunkach została zawarta umowa z TBS.
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa społecznego w swoim pierwotnym brzmieniu nie regulowała szczegółowo kwestii dotyczących umów partycypacyjnych. Zgodnie z art. 29 ówczesnego brzmienia ustawy osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogły zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Forma i treść umowy partycypacyjnej zależała od woli stron umowy (TBS i partycypant), zgodnie z zasadą swobody zawierania umów uregulowaną w art. 3531 Kodeksu cywilnego. Strony mogły zatem ukształtować elementy umowy według swej woli, o ile nie sprzeciwiały się temu przepisy ustawy. W umowie mogła być zawarta klauzula dotycząca zgody towarzystwa na ewentualną cesję praw wynikających z umowy partycypacyjnej, jednak w praktyce nie wszystkie TBS-y zastrzegły sobie takie prawo.
Początkowo ustawodawca nie wprowadził zakazu dokonywania cesji praw z umowy partycypacyjnej na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym artykułem „wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania”.
Zmiana w stanie prawnym nastąpiła na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 27.04.2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego.
Wprowadzone zostały dwie odrębne kategorie partycypantów. Art. 29 w obecnym brzmieniu ustawy stanowi, że partycypantami (podmioty uczestniczące w kosztach budowy lokali TBS) mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie (art. 29 ust. 1). Przepis ten należy łączyć z zapisem w art. 29 ust. 4 ustawy. Zgodnie z jego treścią pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.
Zestawienie obydwu analizowanych przepisów (art. 29 ust. 1 i ust. 4) może sugerować, że poprzez wyrażenie „inne osoby” ustawodawca wskazuje „osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane osoby trzecie”.
Nieco odmienną sytuację normuje art. 29a. Reguluje on sytuację osoby fizycznej, która może zawrzeć umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Przepisy określają maksymalną kwotę partycypacji (ust. 2), a także tryb postępowania w przypadku zakończenia przez partycypanta najmu. W takiej sytuacji, zgodnie z ust. 3, najemca otrzymuje zwrot zwaloryzowanej kwoty partycypacji, zaś lokal wraca do dyspozycji towarzystwa, które może go z kolei wynająć kolejnemu najemcy. Podpisanie nowej umowy może być uzależnione od wniesienia przez przyszłego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.
Celem ustawodawcy było wyraźne rozgraniczenie zakresów podmiotowych art. 29 i art. 29a ustawy. Zatem przy dokonywaniu wykładni przepisów ustawy należy pamiętać, że wyłącznie art. 29a ustawy reguluje prawa i obowiązki osób fizycznych zawierających umowy o partycypację z towarzystwem budownictwa społecznego.
Partycypant będący jednocześnie najemcą nie może, w świetle przepisów art. 29a, dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów partycypacyjnych na rzecz kolejnych najemców. W momencie zakończenia najmu ma jedynie prawo do zwrotu kwoty partycypacji i obowiązek opróżnienia lokalu, którym może dysponować towarzystwo. W związku z tym określenie „inne osoby”, o których mowa w art. 29 ust. 4, nie obejmuje osób fizycznych będących najemcami. Dotyczy ono tylko pracodawców i innych osób prawnych mających interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane osoby trzecie.
Odmienna sytuacja dotyczy umów zawartych przed zmianą przepisów z 2004 r. Najemcy mieszkań w budynkach postawionych przez towarzystwa budownictwa społecznego mogą dokonać cesji przysługujących im praw. Dotyczy to jednak tylko tych, którzy stosowne umowy podpisali przed rokiem 2005 i pod warunkiem, że w umowie zawartej z TBS nie została zawarta klauzula dotycząca zgody towarzystwa na ewentualną cesję praw wynikających z umowy partycypacyjnej.
Oczywiście można (za zgodą TBS) dokonać cesji praw z umowy partycypacji na podstawie wspomnianego przeze mnie wcześniej art. 509 Kodeksu cywilnego. Cesja praw jest umową cywilnoprawną zawieraną pomiędzy wierzycielem (zbywcą wierzytelności – cedentem) a osobą trzecią (nabywcą wierzytelności – cesjonariuszem), na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność wobec dłużnika na osobę trzecią. W przedmiotowej sprawie można więc za zgodą TBS zawrzeć z osobą trzecią umowę cesji praw i obowiązków z umowy partycypacyjnej.
Jeśli chodzi o kwestie podatkowe, to sprawa wygląda następująco. Prawa wynikające z partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego przez TBS są prawami majątkowymi – czynności związane z nimi należy traktować jako związane właśnie z „prawami”. Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają również umowy sprzedaży praw majątkowych, od których – zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka podatku wynosi 1% (liczone od wysokości ustalonego odstępnego). Zgodnie z art. 4 pkt 1 tejże ustawy obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym, który składa formularz PCC w terminie do 14 dni od daty podpisania umowy.
Sprzedaż prawa majątkowego jest źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem jest uzyskana cena, a kosztami – wydatki związane ze zbytym cesją prawem partycypacji (kosztem może być kwota wpłacona do TBS).
Sprzedający kwotę odstępnego pomniejszoną o przeksięgowaną partycypację traktuje jako dochód i wpisuje do rozliczenia rocznego w pozycji „inne” i odprowadza podatek według skali podatkowej.
jest to wykładnia prawa ze strony
http://www.eporady24.pl/cesja_partycypacji_i_zmiana_najemcy_mieszkania_w_budynku_tbs,pytania,4,55,3025.html
biorąc powyższe pod uwagę niestety wydaje mi się, że bój z TBS Wrocław jest nie do wygrania. chyba, że się mylę. Niestety dzwoniłem do TBS Wrocław przy ul. Przybyszewskiego i mają właśnie takie stanowisko… Przy mojej sytuacji finansowej chciałem odstąpić mieszkanie by wyjść na swoje, ale zarząd nie wyraża zgody w żadnych przypadkach.
TERAZ MOJE PYTANIE DO JAKIEGOŚ PRAWNIKA LUB OSÓB WALCZĄCYCH Z TBS WROCŁAW, CZY JEST JAKAŚ SZANSA NA OBEJŚCIE TEGO? POWIEDZIANO MI Z GÓRY W TBS WR. ŻE KAŻDA CESJA JEST NIE WAŻNA POD KONTEM PRAWA I NIE BĘDZIE AKCEPTOWANA. W UMOWIE PARTYCYPACYJNEJ Z 2009 R. NIE MA ZAPISU, ŻE TBS NIE WYRAŻA ZGODY NA ZBYCIE PRAW.