Wskaźnik przeliczeniowy spada, a co z czynszem w TBS?

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (3głosów, średnia: 3,67z 5)
Loading...

Od dziś obowiązują nowe wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, mające wpływ na stawki czynszu w zasobach TBS. Najemcy mieszkań Towarzystw Budownictwa Społecznego często zadają pytanie: czy wraz z obniżką wskaźnika zmaleje opłata za czynsz?

W kilku regionach Polski wskaźnik spadł, więc warto przeanalizować problem, który może się pojawić w praktyce. Dotyczy on sytuacji, gdy wskaźnik przeliczeniowy stanowiący podstawę obliczenia wartości odtworzeniowej lokalu obniżył się na tyle, że ustalony wcześniej czynsz po tej obniżce przekracza w skali roku 4% wartości odtworzeniowej.

Czy w takim przypadku należy czynsz obniżyć?

Jest to sytuacja kłopotliwa dla towarzystw. Zarówno dlatego, że wymaga podjęcia czynności, takich jak zwołanie walnego zgromadzenia, zgromadzenia akcjonariuszy lub zgromadzenia wspólników, zmiana uchwały w sprawie wysokości stawek czynszu, wyliczenie nowego czynszu, jaki przypada na poszczególne lokale, wysłanie powiadomień najemcom i dokonanie zmian umów, jak i dlatego, że zmusza TBS do skorygowania planów finansowych, a nawet może grozić tym, że po obniżce przychody nie wystarczą na pokrycie wszystkich kosztów, o których mowa w art. 28 ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. 2000 nr 98 poz. 1070 z późn. zm.). Towarzystwa wolałyby zatem czynszu nie obniżać.

Rozumiejąc trudności towarzystw, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej dokonywał interpretacji, z których wynikało, że w przypadku obniżenia wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych towarzystwa budownictwa społecznego nie są obowiązane do obniżenia czynszu, nawet wówczas gdy czynsz dotychczasowy przekracza (po tej obniżce wskaźnika) 4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Interpretacje te bazowały na przekonaniu, że przepis art. 28 ust. 2 ww. ustawy wyznacza górny limit czynszu jedynie w chwili jego ustalania i nie jest istotne, co się dzieje później.

Koniecznie sprawdź  Nabór na mieszkania TBS w Wąbrzeźnie

Ewa Bończak-Kucharczyk, specjalistka w zakresie mieszkalnictwa i nieruchomości, była wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w książce „Towarzystwa Budownictwa Społecznego w świetle obowiązujących przepisów” uważa, że interpretacje te nie wydają się słuszne:

„(…) Po pierwsze dlatego, że przepis art. 28 ust. 2 mówi, iż czynsz w zasobach mieszkaniowych towarzystwa „nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu”. A zatem przepis ten należy uznać za „sztywny”, niedopuszczający odstępstw ani uznaniowych interpretacji. Po drugie dlatego, że mowa jest w nim o czynszu (tj. o całym czynszu za lokal), a nie o ustalaniu stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej, o czym mówi inny przepis — art. 28 ust. 1, tylko że w przepisie dotyczącym ustalania stawek czynszu nie ma mowy o tym, że należy je tak ustalać, by czynsz wynikający z ustalonych stawek nie przekroczył w skali roku 4% wartości odtworzeniowej lokalu (gdyby tak było, to interpretacja ministerstwa byłaby słuszna).

Tymczasem mamy do czynienia z dwoma przepisami odnoszącymi się do różnych kwestii. Pierwszy reguluje, kto ma ustalić stawki czynszu i to, że ma je ustalić w wysokości wystarczającej na pokrycie kosztów. Drugi ustala maksymalną wysokość rocznego czynszu za każdy lokal i mówi, że czynsz ten „nie może być wyższy”. Można nawet zauważyć, że oba przepisy reprezentują odwrotne tendencje – pierwszy ma spowodować, że czynsz jest odpowiednio wysoki, a drugi, że jest on odpowiednio niski (nie wyższy niż). A zatem nie można uznać, że drugi przepis odnosi się do sytuacji, o której mowa w pierwszym (jak to uczyniło ministerstwo).

Wynika z tego, że w przypadku obniżenia wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych towarzystwa budownictwa społecznego są jednak obowiązane do obniżenia czynszu, gdy dotychczasowy przekracza (po tej obniżce wskaźnika) 4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. (…)”

Koniecznie sprawdź  Nowe budynki TBS w Żyrardowie

Z kilku e-maili otrzymanych od naszych czytelników dowiadujemy się, że TBS raczej stosują się do ministerialnej interpretacji i nie obniżają czynszów w opisanym przypadku. A jak jest w Państwa TBS? Prosimy o dyskusję w komentarzach pod artykułem.

Maksymalne stawki czynszów w Towarzystwach Budownictwa Społecznego

2 komentarze do Wskaźnik przeliczeniowy spada, a co z czynszem w TBS?

  1. TBS Partner Słupca też nie obniżyło czynszów w zasobach w Kórniku (więc aktualne przekroczenie to aż ok. 1,00 zł na każdym m2). Interweniowałem w TBS Słupca (w sumie to chyba deweloper, a nie prawdziwy TBS), ale ostatecznie TBS Słupca zasłania się interpretacją, którą ponoć gdzieś w Polsce jeden z TBS otrzymał od ministra do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Po głębszym namyśle, nie żebym bronił TBS, sądzę jednak iż po sztucznym obniżeniu wartości wskaźnika odtworzeniowego (np. PR-owy efekt „dobrej zmiany”, że oto za „ich” rządów koszty budownictwa maleją) jednak i TBS ma swoje racje. Musi co najmniej wyjść na „zero” z czynszami po opłaceniu wydatków. A co w przypadku, gdy ten wskaźnik z przyczyn politycznych zostanie określony np. na absurdalnym poziomie 100 zł za m2 ? Czynsz musiałby spaść do poziomu 0,33 zł za m2… I drugi problem, w ostatnim kwartale roku (zaraz po np. radykalnej obniżce czynszu) mogłoby się okazać, że Mieszkaniec nie musi już płacić do końca roku czynszu, bo jeszcze w skali roku ma nadpłatę… [tak to jest jak polityka miesza się do ekonomii i realiów rynkowych]

  2. Niestety TBS Północ sp. zo.o. w Warszawie nie tylko nie obniżyło ale podwyższyło czynsz. Ale jak widać mało osób się tym interesuje więc taki mamy skutek.

Pozostaw odpowiedź Jacek Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres email nie zostanie opublikowany.


*


Czy wiesz ile kosztuje euro? Nasz przelicznik walut Ci w tym pomoże.