Nie można sprzedać budynku TBS z lokatorami

Sąd Najwyższy wydał 6 czerwca uchwałę w której czytamy: „Zbycie przez TBS nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”.

Proces wytoczyli lokatorzy Grudziądzkiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Chodzi o budynki przy ul. Libelta i Żeromskiego w Grudziądzu, które GTBS pod koniec 2012 roku, bez wiedzy mieszkańców sprzedało prywatnym osobom. Do tej pory w dwóch rozpatrywanych sprawach Sąd Okręgowy w Toruniu przyznał rację mieszkańcom.

Analizując ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, regulującej m.in. działalność towarzystw budownictwa społecznego, sąd pierwszej instancji doszedł do wniosku, że pozwany TBS nie mógł sprzedać nieruchomości. Stwierdził, że zadania TBS – ów są ściśle określone w art. 27 ustawy i nie przewiduje się wśród nich obrotu nieruchomościami stanowiącym ich własność. Sąd Okręgowy wskazał na specyfikę towarzystw oraz pozycję prawną najemcy lokali w TBS, która jest odmienna niż osób korzystających z tej formy prawnej korzystania z lokali u innych wynajmujących. Według Sądu, gdyby ustawodawca przewidywał możliwość zbycia nieruchomości przez TBS, to kwestia ta musiałaby być jednoznacznie uregulowana w ustawie. Powstawałaby bowiem konieczność uregulowania dalszego statusu najemców. Powstawałoby też pytanie jak rozwiązać kwestię tych lokali, w których budowie partycypowały inne podmioty np. gminy, pracodawcy lub najemcy?

Powstawałaby także konieczność rozliczenia się TBS z budżetem państwa np. z tytułu uzyskanego wcześniej preferencyjnego kredytu, czy umorzenia 10 % kosztów budowy. W przeciwnym bowiem razie dochodziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania TBS, które wzniosło budynek korzystając z pomocy Państwa oraz finansowego zaangażowania najemców, a potem uzyskuje korzyść w postaci wolnorynkowej ceny zbycia nieruchomości. Według Sądu Okręgowego wszystkie te kwestie musiałyby być przedmiotem regulacji zawartej w ustawie. Akcentując odmienny status najemców w lokalach TBS stwierdził, że w przypadku sprzedaży nieruchomości dochodziłoby do jego pogorszenia. Polegałoby ono np. na zmianie zasad ustalania czynszu, jego wysokości oraz zmianie podmiotu, który tego dokonuje. Najemca lokalu w TBS miał także świadomość, że wynajmującym jest podmiot, który wykonuje politykę Państwa w zakresie pomocy osobom niezamożnym w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Na skutek sprzedaży nieruchomości dochodziłoby do zmiany po stronie podmiotu wynajmującego. Stawałby się nim podmiot działający w warunkach wolnego rynku, a więc nastawiony ma maksymalizację zysku z przedmiotu swojej własności. Sytuacja najemcy uległaby więc pogorszeniu, gdyż nie byłby on w żaden sposób chroniony. Niskie dochody, czy trudna sytuacja materialna przestawałaby mieć jakiekolwiek znaczenie. Najemca traciłby więc poczucie bezpieczeństwa i stabilności, którą miał w TBS. Pozbawiałoby się go praw nabytych wcześniej, co byłoby sprzeczne z zasadą działania państwa prawnego, którym jest Rzeczpospolita Polska – art. 2 Konstytucji.

Podsumowując rozważania prawne Sąd pierwszej instancji stwierdził, że TBS-y powstały w celu realizacji polityki Państwa polegającej na pomocy osobom niezamożnym w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ich oraz ich rodzin. Nie przypadkowo ustanowiono nadzór ministra właściwego do spraw budownictwa nad działalnością TBS. Żadna inna spółka wynajmująca lokale, czy osoba fizyczna będąc wynajmującym, nie spotyka się z takim ograniczeniem. Specyficzne uregulowania dotyczą nie tylko TBS, ale także i najemcy lokalu z jego zasobów. Z zakresu zadań TBS i celu jego działania wynika brak możliwości zbywania nieruchomości, które prowadziłoby do zniweczenia celu jego działalności. Nie jest to rozwiązanie odosobnione, gdyż podobne ograniczenie (dotyczące zbywania budynków) dotyczy także spółdzielni mieszkaniowych. Wyzbycie się budynku przez spółdzielnię mieszkaniową jest możliwe tylko w wyjątkowych przypadkach: jej likwidacji, albo w postępowaniu upadłościowym lub egzekucyjnym. Przepis określa co dzieje się wówczas z lokatorskim prawem do lokalu, w sytuacji gdy nabywcą budynku nie jest inna spółdzielnia mieszkaniowa.

Z wyrokami nie zgodził się Grudziądzki TBS i o ponowne rozpatrzenie zwrócił się do Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, a ten do Sądu Najwyższego z prośbą o interpretację przepisów prawnych dotyczących zapisów ustawy o działalności TBS-ów. Pozwany TBS wniósł apelację zarzucając Sądowi pierwszej instancji naruszenie prawa materialnego, tj. art. 27 ustawy poprzez przyjęcie, że przepis ten wyklucza możliwość dokonania sprzedaży nieruchomości wniesionej aportem do spółki.

Po zasięgnięciu opinii Sądu Najwyższego wyrok w sprawie sprzedaży mieszkań przez TBS wyda teraz Sąd Apelacyjny w Gdańsku.