Kupno działki – formalności krok po kroku! [PORADNIK]

Dziś, zajmę się podstawowymi wymogami prawnymi obowiązującymi przy kupnie działki. Od razu na wstępie chciałbym zaznaczyć, że zarówno jako przedmiot własności, jak i użytkowania wieczystego – to zawarcie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Żadne inne umowy nabycia nieruchomości z mocy prawa są nieważne. W takiej sytuacji powinniśmy zawsze szukać odpowiedniego biura notarialnego i umówić się z notariuszem oraz dotychczasowym właścicielem działki.

Zawsze musimy brać pod uwagę, że załatwienie wszystkich formalności związanych kupnem działki i przeprowadzeniem transakcji, może zająć nawet kilka godzin. W niektórych przypadkach nawet jeden lub dwa dni.

Na co powinniśmy zwrócić uwagę, przed przystąpieniem do zawarcia aktu notarialnego?

A więc, przed przystąpieniem do zawarcia aktu notarialnego, należy przede wszystkim zgromadzić komplet niezbędnych dokumentów. Zazwyczaj wszystkie te dokumenty dostarcza właściciel działki, chyba że zrobiliśmy wcześniej dokładne rozeznanie stanu formalnego i prawnego, to wtedy większość dokumentów powinniśmy już mieć.

Podczas spisywania aktu notarialnego, będziemy potrzebować koniecznie dokumentu związanego z dowodem własności działki. Dla gruntu, który ma założoną księgę wieczystą, takim dowodem będzie aktualny odpis z księgi wieczystej. Jeżeli dany właściciel nie posiada takowej lub gdy jego odpis jest starszy niż trzy miesiące od daty wydania, a nie mamy czasu, aby czekać na wydanie nowego odpisu, możemy umówić się z notariuszem, aby ten osobiście sprawdził stan księgi wieczystej a najlepiej w dniu podpisania aktu.

A działka bez księgo wieczystej?

Gdy nasza działka, którą chcemy pozyskać, nie ma założonej księgi wieczystej, wtedy to właściciel musi dostarczyć inne, dokumenty dające pewność, że jest on prawowitym właścicielem. Może to być oczywiście albo akt własności lub akt kupna, ewentualnie inny dokument, określający posiadacza własności działki. Może się zdarzyć, że takowy dokument może pochodzić nawet sprzed kilkudziesięciu lat.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów

No niestety nie, dalszymi dokumentami potrzebnymi do prawidłowej transakcji są: aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów, określający położenie danej nieruchomości. Jeżeli w tym wypadku nie posiadamy takich dokumentów, alternatywą może być dostarczenie aktualnej mapy do celów prawnych z zaznaczoną działką.

Skąd możemy ją pozyskać? Mianowicie, mapę tą można uzyskać w składnicach map powiatowych bądź też w miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej.

Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Następny konieczny dokument, to wcześniej wspomniany już wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa on status działki i przeznaczenie terenu, możliwy do uzyskania w urzędzie gminy. Jeżeli staramy się o działkę w mieście, to dokument ten możemy pozyskać w siedzibie urzędu miasta.

Dobrze też jest poprosić właściciela działki o dostarczenie zaświadczenia o zapłaceniu podatku oraz dokumentów potwierdzających przejęcie spadku i zaświadczenia o zapłaceniu podatku od spadków, jeżeli taka sytuacja miała miejsce.

Sporządzenia aktu notarialnego

Jeżeli już zgromadzimy wszystkie dokumenty, możemy w kolejnym kroku, przystąpić do sporządzenia aktu notarialnego.

W takowym akcie muszą się znaleźć:

1). Prawidłowe dane stron umowy, czyli opisanie przedmiotu i umowy z podaniem oznaczenia nieruchomości na podstawie wypisu z ewidencji gruntów.

2). Oczywiście, muszą się tu znaleźć wytyczne granic nieruchomości na podstawie wyrysu z ewidencji gruntów.

3). Jedna z ważniejszych rzeczy, czyli wypis z czterech działów księgi wieczystej.

5). Określona cena zakupu działki, sposób i termin zapłaty.

6). Warto też zamieścić informacje o przeniesieniu praw własności na kupującego. Powinniśmy także sporządzić wniosek do wydziału ksiąg wieczystych właściwego terytorialnie sądu rejonowego, który dotyczy wpisania zmian w księdze wieczystej w dziale 2 i 4.

7). Na końcu dobrze byłoby podać informacje o pobranych opłatach i podatkach, związanych z przeniesieniem własności.

Dalej tryb postępowania już zależy od przyjętego przez strony sposobu zapłaty. Mowa tutaj o gotówce, czekiem lub przelewem bankowym. Ważne jest tutaj, aby podkreślić, że przyszły nabywca nieruchomości, na którym ciąży obowiązek zapłacenia podatków i poniesienia opłat, związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego, może uregulować za pomocą gotówki lub czeku w kancelarii notariusza. Może także pieniądze przelać na jego rachunek bankowy.

Pamiętajmy, że podpisanie aktu notarialnego oznacza powstanie obowiązku płacenia podatku od nieruchomości!!!                                                                                                               

Stan działki poznajmy przed zakupem!

Gdy, już wiemy jak kupić działkę, dowiedzmy się o niej nieco więcej! Mianowicie zawsze sprawdzajmy dokumentacje i stan naszego przyszłego gruntu, dzięki temu możemy oszczędzić wielu przykrych niespodzianek oraz dodatkowych kosztów w przyszłości.

W takim wypadku trzeba osobiście poznać stan prawny danej działki, czyli odwiedzić kilka urzędów i uzbroić się w cierpliwość. Koniecznie sprawdź: co jeszcze trzeba sprawdzić przed zakupem działki pod budowę!

Jak się można domyślić, nie wszystko da się załatwić od ręki. Zapoznanie się z dokumentami pozwoli upewnić się, czy wybrana działka jest odpowiednia, i dopiero wtedy możemy przystąpić do sfinalizowania transakcji.

Sprzedający może dysponować dokumentami dotyczącymi danej nieruchomości, jednak zawsze należy zwrócić uwagę na datę ich uzyskania – (punkt wyżej).

Tutaj dodam, że może się zdarzyć taka sytuacja, że od daty widniejącej na dokumentach coś się zmieniło w stanie prawnym. Dlatego zawsze powtarzam – ile damy rady, tyle zróbmy sami – w tej sytuacji może się to sprawdzić idealnie.

Musimy być przygotowani na niespodzianki

Jeżeli od dawna planowaliśmy budowę domu i w końcu mamy upragnione środki na realizację naszego projektu – w skrócie – Mamy Wszystko, co potrzebne – mieliśmy też wypatrzoną działkę, którą właściciel obiecał nam sprzedać – jednak w ostatniej chwili się rozmyślił, bo np. sprzeda ją drożej. Zapytacie co w takiej sytuacji?

W Polsce jest to bardzo popularna sytuacja, że ktoś obieca jednemu, a sprzedaje komuś innemu. Niestety muszę przyznać, że w takiej sytuacji pomóc nam może tylko i wyłącznie umowa przedwstępna zakupu działki.

Słowne zapewniania – Są po prostu nic niewarte. Dlatego też przestrzegam, że jeżeli zależy nam na danym gruncie, a sprzedaż z różnych przyczyn jest utrudniona, warto od razu zaproponować umowę przedwstępną.

Podsumowanie

Podsumowując, zakup działki jest „fundamentem” i jest podstawą do dalszych inwestycji. Dlatego dobrze jest poświęcić na sprawdzenie sytuacji prawnej działki – odpowiednią ilość czasu i energii. Możesz spróbować się skontaktować z odpowiednimi prawnikami lub też powierzyć sprawę wyspecjalizowanej firmie, która weźmie na siebie znalezienie odpowiedniej działki i formalności.

Dzięki takim firmom zakup działki może być pewną i bezpieczną transakcją. Pracownicy takowych firm sprawdzają i co ważne kompletują wszystkie potrzebne dokumenty związaną z daną działką. Ponadto, uzyskują niezbędne pozwolenia i decyzje.

Firmy te, mogą przeprowadzić także badania geologiczne, tak, aby klient otrzymał wszystko w komplecie i nie musiał się już martwić o ewentualne wady prawne.

A więc, sam zakupu działki pod budowę domu może być prosty lub czasem skomplikowany, wszystko zależy od ilości naszego czasu i pieniędzy, jeśli zlecamy dobór działki biuru nieruchomości.

Szybki poradnik co należy sprawdzić, kupując działkę:

• Dojazd do działki – czy ciężki sprzęt da radę wjechać, czy droga jest utwardzona i znajduje się na mapach (jest legalna).
• Wielkość działki i jej kształt – działki pod budowę domu będące w nieregularnych kształtach, mogą w dalszej fazie inwestycji powodować dodatkowe koszty. Unikajcie działek o nieregularnych kształtach!
• Położenie działki pod budowę domu – unikamy terenów zalewowych, osuwisk, zboczy i dużych nierówności.
• Granice działki budowlanej – upewnij się, że granice działki, którą masz zamiar kupić, są legalne. Sam płot stojący nie świadczy o granicach tejże działki.
• Media na działce – jaką kupić działkę najlepiej? a tę, do której prowadzą wszystkie media, jak:
  • prąd
  • gaz
  • wodociągi
  • kanalizacja

Nieuzbrojona działka zawsze wymaga dodatkowe sprawdzenia, czy dane media będzie można podłączyć, jeśli np. na działce nie jest podłączony prąd, to warto zadzwonić do dostawcy energii i zapytać, czy nie będzie problemu z jego podłączeniem!

• Sąsiedztwo – rozejrzyjcie się szerzej po okolicy, co się na niej znajduje. Słabo wypada zakup działki w pobliżu np. huty metali ciężkich, które codziennie wydzielają ogrom toksycznych spalin.
• Rodzaj gruntu na działce budowlanej – grunt na działce zawsze można zmienić, to fakt. Jednak będzie to ciągnęło za sobą duże koszty, sprawdźcie rodzaj gleby i jej możliwości jeśli chodzi o stawianie budynków. Jeśli masz wątpliwości, wykonaj badanie gruntu na działce!

Wybrane specjalnie dla Ciebie:

• Umowa sprzedaży działki ROD WZÓR
• TBS – jak się starać o mieszkanie
• Zamierzasz kupić mieszkanie deweloperskie? zobacz jakie SZTUCZKI stosują deweloperzy!
• MIESZKANIE PLUS – dla kogo, zasady programu, ile czynsz i gdzie!
• Jak pięknie i stylowo można urządzić własne mieszkanie
• Nowa formuła TBS-ów? tak ma wyglądać Mieszkanie+